나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [3] 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 오산시 양산동 439-1, 라인빌리지107 2층201호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경12773 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 110,000,000원입니다.

토지 면적은 19.65㎡ (약 5.94평)이며, 건물 면적은 28.56㎡ (약 8.64평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일은 2020년 10월 13일이며, 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층에 해당합니다.

특이사항 및 특수물건정보로 공동담보, 중복사건이 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 기존 주택지대로서 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 역시 보통인 편입니다.

남동측 및 북서측으로 약 4-6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

향후 양산동과 국도1호선을 연결하는 도로가 2025년 말 준공 예정으로, 교통 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 채권최고액 921,600,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권보존 등기(갑1)가 2021년 1월 8일에, 근저당권(을1)이 같은 날 접수되었으며, 임의경매 개시결정 등기(갑2)는 2024년 11월 26일에 하나은행에 의해 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 921,600,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-20. 대항력 없음.

* 임차인: 장 , 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-19, 확정일자 2022-07-14, 배당신고일자 2024-12-13. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (물건명세서 비고란 참조).

1.3. 상권분석

본건은 한신대학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의는 갖추고 있습니다.

주변은 주택단지로 형성되어 있어 상업적 기능보다는 주거 기능이 강화된 지역으로 볼 수 있습니다.

대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 대학가 인근이라는 점을 감안할 때 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 한신대학교가 북측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능. 서부로, 국도1호선 등 주요 도로망 접근 용이. 2025년 말 국도1호선 연결도로 개통 예정으로 교통 편의 증대 전망.

* 기타: 오산천 주변에 위치했던 오산 제1하수종말처리장이 복개 및 반려동물 테마파크 조성 등 환경 개선 사업을 완료하여 쾌적한 환경으로 변화되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법적 제한사항:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(한신대)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

* 임대 관계 미상: 건물 전체의 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (건물감정평가요항표 참조)

* 중복사건 및 공동담보: 경매 진행 시 일반 물건보다 복잡성이 추가될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 양산동, 한신대학교 인근에 위치한 도시형생활주택(다세대)으로, 2020년 신축에 가까운 비교적 연식이 짧은 건물입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

다만, 건물 전체의 임대 관계가 불확실하여 명도 및 임대차 관리에 주의가 요구됩니다.

또한, 비행안전구역 등 법적 제한사항이 존재하므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

전반적으로 양호한 입지 조건과 개선될 교통 환경을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 하자 발생 가능성이 적습니다.

* 안정적 임대 수요: 대학가 인근으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 무인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 교통 환경 개선: 국도1호선 연결도로 개통 예정으로 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 110,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 단지인 '라온빌'의 경우 2016년식, 2층, 전용면적 약 48~49㎡의 주택이 2025년 12월 125,000,000원, 2026년 4월 118,000,000원에 거래되었습니다 [JSON 데이터 분석].

본건은 이보다 작은 전용면적 28.56㎡(약 8.64평)을 가지고 있으며, 건물 연식은 2020년으로 유사하거나 더 신축에 가깝습니다.

감정가가 110,000,000원인 점을 고려할 때, 유사한 면적대의 물건이 11,800만원~12,500만원 선에서 거래되는 점을 감안하면, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

낙찰가율 80~90% 범위를 고려하여, 약 95,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.