나이스옥션 법원경매 수원 2025타경924 [2] 경기도 화성시 영천동 836-1 더퍼스트타워쓰리 2층217호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)
으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는바 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통
시 됨.

건물의 구조

기호(가)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제1층 제119호로서
(사용승인일 : 2019.12.03)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 커튼월 마감 등임.

기호(나)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 내 제2층 제217호로서
(사용승인일 : 2019.05.07)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 커튼월 마감 등임.

이용상태

본건 기호(가)는 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 공실상태임.
본건 기호(나)는 현재 업무시설로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 주차장설비,
난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인근 토지 대비 북측 하향 완경사 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호(가) 소재 토지는 북측으로 노폭 약 40미터, 서측으로 노폭 약 30미터, 동측과
남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

본건 기호(나) 소재 토지는 서측으로 노폭 약 30미터, 북측, 남측 및 동측으로 노폭 약
15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)
(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3
-126)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성
에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안
전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

본건 기호(나) 소재 토지
준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동
탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-
135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<
도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터), 업무시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경924 (2) 수원지방법원

1.1. 소재지

경기도 화성시 영천동 836-1 더퍼스트타워쓰리 2층217호

1.2. 물건 현황

* 구분건물 (기호 가: 1층 119호, 기호 나: 2층 217호)

* 용도: 업무시설 (기호 나), 근린생활시설 (기호 가, 공부상)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 328,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 지분: 14.99㎡ (약 4.53평)

* 건물 지분: 45.60㎡ (약 13.79평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 현재 공장(지식산업센터), 업무시설로 이용 중임.

* 기호 (가) 1층 119호는 공부상 근린생활시설이나 현재 공실 상태임.

* 기호 (나) 2층 217호는 현재 업무시설로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨. 본 물건은 경부고속도로 기흥동탄IC와 인접해 있으며, 이는 수도권으로의 접근성을 높여줌. 또한, 동탄2신도시는 경부고속도로와 용인서울고속도로의 교통망을 통해 서울 및 수도권 주요 지역과의 연계가 용이함.

2.3. 도로 상황

* 기호 (가) 소재 토지는 북측 약 40m, 서측 약 30m, 동측 및 남측 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

* 기호 (나) 소재 토지는 서측 약 30m, 북측, 남측 및 동측 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 국민은행 근저당 (접수일자: 2023-10-31, 권리금액: 900,000,000원)

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 주식회사 풍년식자재

* 근저당: 국민은행 (말소기준권리), 우리은행 (공동담보)

* 가압류: 경기신용보증재단, 국민은행

* 압류: 동화성세무서장

* 임의경매: 국민은행 (본건 사건)

* 모든 권리는 말소기준권리 이하로 모두 소멸 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 제이앤제이글로벌 (대표: 박 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입(사업)일자: 2024-07-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 사항이 없으므로 매각으로 인해 소멸함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 화성시 영천동은 동탄2신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역임. 특히 동탄2신도시는 첨단산업단지(테크노밸리)가 조성되어 관련 기업 및 종사자 유입이 활발한 지역임.

4.2. 상업 시설

주변에 다수의 지식산업센터와 상업시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 일부 근린생활시설(기호 가)은 공실 상태인 점은 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아직 제공되지 않았으나, 동탄2신도시는 신도시 개발에 따라 다양한 편의시설 및 주거 환경 개선이 지속적으로 이루어지고 있음.

5.2. 기타

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 사용승인일 2019년 12월 3일 (기호 가), 2019년 5월 7일 (기호 나).

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 소화전, 주차, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

기호 (가) 1층 119호가 현재 공실 상태로, 동일 건물 내 다른 호실의 공실률이 높을 경우 공실 위험이 증가할 수 있음.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 채권자의 채무가 다수의 담보 물건에 설정되어 있어 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있음.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 18.67억 원에 달하며, 이는 감정가 3.28억 원 대비 매우 높은 수준임. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 절차의 원인이 되었으며, 향후 매수자가 많지 않을 경우 유찰 가능성도 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시 택지개발지구 내 더퍼스트타워쓰리 건물에 위치한 업무시설(및 근린생활시설)임. 기흥동탄IC 인근에 위치하여 수도권 접근성이 우수하며, 동탄2신도시의 지속적인 개발과 더불어 동탄테크노밸리 내 지식산업센터 밀집 지역에 속해 있어 배후 수요가 기대됨. 건물 자체는 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 기본적인 설비는 갖추고 있음. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리 인수에 대한 부담은 없음. 다만, 1층 근린생활시설(기호 가)의 공실 상태와 높은 채무 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 수도권 접근성 우수: 경부고속도로 기흥동탄IC 인접으로 서울 및 주요 수도권 지역 이동 편리.

* 동탄2신도시 및 테크노밸리 내 위치: 신도시 개발 및 산업단지 집적 효과로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 교통망 확충: 경부고속도로 지하화 및 상부 공원화 사업 등으로 지역 환경 개선 및 교통 접근성 향상.

8.2. 권리상 안전

* 모든 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 근저당, 가압류, 압류 등이 경매로 인해 소멸되어 인수할 권리가 없음.

* 임차인 대항력 없음: 현 임차인은 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됨.

8.3. 신축 건물

* 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 328,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 보증금 인수액은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 부동산 가치에 집중할 수 있습니다. 다만, 현재 1층(기호 가)의 공실 상태와 주변 시세, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서는 산정하기 어려우며, 실제 입찰 전에 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 시세 및 임대수익률 등을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.