나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103167 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1 다원캐슬 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 상업용건물 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 11층 내 제4층 제403호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 업무시설(오피스텔)임.
2. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경103167 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1 다원캐슬 4층403호

건물명: 다원캐슬

건축년도: 2019년

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

토지면적: 13.37㎡ (약 4.04평)

건물면적: 51.87㎡ (약 15.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 225,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 기타 기본 정보

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 상업용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 5월 16일 접수된 공덕농업협동조합의 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 경매 진행으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

특히, HUG(주택도시보증공사)의 주택임차권(보증금 총 245,000,000원)은 채권자(신청채권자)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서가 제출됨에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 및 말소기준권리, 그리고 그 후의 모든 권리(가등기, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 25,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함 시 30,000,000원)

차임: 400,000원

전입일자: 2024-03-21

확정일자: 2025-01-17

배당신고일자: 2025-02-14

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-11

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 160,000,000원 (1차 보증금 증액분 85,000,000원 포함 시 총 245,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2019-07-30

확정일자: 2019-07-15 (1차), 2021-05-03 (증액분)

배당신고일자: 2023-02-13

대항력: 없음

비고: 신청채권자(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 매수인이 인수하지 않음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건은 수원시 팔달구의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 주변에 다양한 상업 시설과 업무 시설이 잘 발달되어 있습니다. 북동측 인근의 수원공업고등학교를 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 임대 수요 확보에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

수원시청 등 관공서 접근성이 좋으며, 인근에 다양한 상가, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 초중고 학군이 밀집해 있는 지역은 아니나, 수원공업고등학교가 인접해 있습니다.

5.2. 기타

건물 자체는 철근콘크리트구조이며, 난방, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 주차 시설 등이 완비되어 있어 일반적인 오피스텔의 생활 편의성을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 보증금 인수 관련

신청채권자(HUG)가 제출한 인수조건 변경 확약서로 인해 HUG의 보증금은 매수인이 인수하지 않게 되므로, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다. 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용

공부상으로는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 건축물 현황상 다세대주택 및 제1종근린생활시설 등의 용도가 혼합되어 있습니다. 이는 건물 전체의 복합 용도를 의미하며, 본건 호실 자체는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있음을 명확히 인지해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 현황 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건, 교통 편의성, 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 2019년에 건축된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 권리 분석 측면에서, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, HUG의 주택임차권 보증금 역시 매수인이 인수하지 않는 조건으로 진행되어 권리 관계가 매우 깔끔한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없는 점 또한 매수인의 부담을 덜어주는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수되는 임차보증금이나 선순위 권리가 없어 안전하게 소유권 취득 가능

* 양호한 입지: 수원시 중심 상업지역 인근에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성 우수

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로 유지보수 부담 적음

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 예상

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 약 2억 1천만 원에서 2억 4천만 원 사이에 거래되고 있음을 확인했습니다. 본 물건은 권리 인수 부담이 없고, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 시장 가치 대비 합리적인 입찰이 가능합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원 ~ 225,000,000원

(본 예상 입찰가는 현 시세 및 물건 분석을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.