나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52570 [2] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 에이동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 "기흥호수공원" 북서측 인근에 소재하고 있으며,
주위는 공원, 아파트단지, 산업단지, 업무시설 등이 위치하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지 내까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제101호, 제102로서
(사용승인일 2023.03.16.),

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감(탐문 등에 의함),
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) 및 (2) 연립주택으로 이용 중임

설비내역

도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 완경사 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 남동측으로 소로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
기타 : --.

물건 비고

토지에 별도등기 있음(지역권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경52570 (2)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 에이동 1층102호

용도: 연립주택

감정가: 482,000,000원

토지면적: 98.63㎡ (약 29.83평)

토지지분: 98.6308㎡ (약 29.83평)

건물면적: 63.97㎡ (약 19.35평)

건물지분: 63.9664㎡ (약 19.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

집합건물 사용승인일: 2023년 3월 16일

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1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 "기흥호수공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공원, 아파트 단지, 산업단지, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

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1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리인 근저당권(주식회사론타이틀홀더대부, 2024.05.30. 접수, 450,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 등기는 2023년 4월 6일 주식회사송명 명의로 되어 있습니다.

근저당권부 채권질권 설정(박상민, 2024.05.30. 접수, 450,000,000원) 역시 말소 예정입니다.

임의경매 개시결정 등기(수원지방법원 2025타경52570)는 2025년 1월 17일에 접수되었습니다.

현재 파악된 임차인은 이 씨로, 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원으로 2025년 3월 17일 전입하였습니다. 확정일자는 2025년 3월 4일이며, 배당신고일자는 2025년 3월 19일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 토지에 설정된 지역권설정등기(2019.1.4. 접수, 제1903호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되는 총 채권액(말소기준권리 기준): 450,000,000원 (근저당권)

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1.3. 상권분석

본건이 위치한 하갈동은 공원, 아파트 단지, 산업단지, 업무시설 등이 복합적으로 자리한 지역입니다.

주거 기능과 더불어 주변의 산업 및 업무 시설로 인한 유동인구 및 직주근접 수요가 예상됩니다.

주변 상업 시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

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1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2023년 3월 16일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

도시가스 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

인근에 기흥호수공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

토지에 설정된 지역권설정등기(2019.1.4. 접수)는 매수인에게 인수되므로, 해당 지역권의 내용과 범위에 대한 상세한 확인이 필요합니다. 이는 추후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

임대 관계는 미상인 부분이 있어, 추가적인 임차인이 존재하거나 미납 관리비 등이 발생할 수 있습니다.

제공된 정보에는 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 현장 조사 및 관련 정보 확인을 통해 잠재적 혐오시설의 존재 여부를 반드시 점검해야 합니다.

건축물대장상으로 확인되지 않는 위반건축물이나 하자 등에 대한 현장 조사가 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 2023년에 신축된 현대적인 연립주택으로, 깨끗한 건물 상태와 최신 설비를 갖추고 있습니다.

기흥호수공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 다양한 시설이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다.

다만, 매각으로 인수되는 지역권 설정 등기가 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 감정가가 최근 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

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1.7. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 입주 가능하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

기흥호수공원이라는 훌륭한 자연 환경을 끼고 있어 주거 만족도가 높습니다.

넓은 토지 지분은 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 482,000,000원입니다.

주변 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대 주택이 2026년 5월에 300,000,000원 (전용면적 약 67.61㎡)에, 2026년 7월에 210,000,000원 (전용면적 약 50.09㎡)에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(63.97㎡)과 신축 연식(2023년)을 고려할 때, 현재 시세는 약 250,000,000원에서 300,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수되는 지역권 등기 및 감정가와 시세 간의 괴리를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.