나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52570 [1] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 에이동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 "기흥호수공원" 북서측 인근에 소재하고 있으며,
주위는 공원, 아파트단지, 산업단지, 업무시설 등이 위치하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지 내까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제101호, 제102로서
(사용승인일 2023.03.16.),

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감(탐문 등에 의함),
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) 및 (2) 연립주택으로 이용 중임

설비내역

도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 완경사 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 남동측으로 소로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
기타 : --.

물건 비고

토지에 별도등기 있음(지역권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경52570 (1) 부동산임의경매 사건으로, 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 에이동 1층101호에 소재한 연립주택입니다.

토지 면적은 98.63㎡ (약 29.83평)이며, 건물 면적은 63.97㎡ (약 19.35평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 482,000,000원입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2023년 03월 16일로 비교적 신축 건물입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

내부 설비로는 도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 "기흥호수공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공원, 아파트단지, 산업단지, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 생활 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

단지 내까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형상은 인접 필지 대비 대체로 완경사를 이루는 자루형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 소재 단지는 남동측으로 소로변의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권보존은 2023년 04월 06일 주식회사송명 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2024년 05월 30일 접수된 주식회사론타이틀홀더대부의 근저당권(450,000,000원)입니다.

이 근저당권에 부채권질권이 설정(박상민)되었으나, 이는 근저당권과 함께 말소될 예정입니다.

이후 접수된 본건 수원지방법원 2025타경52570 임의경매 개시결정(450,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 450,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025년 03월 17일

* 확정일자: 2025년 03월 04일

* 배당신고일자: 2025년 03월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소기준권리(2024.05.30.)보다 늦게 전입하여 대항력이 없습니다. 따라서 보증금은 배당을 통해 회수될 예정이며, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 용인시 기흥구 하갈동 일대는 주거 단지와 함께 산업단지, 업무시설 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다.

기흥호수공원이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 이는 주거 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 아파트 단지들이 형성되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있으며, 이는 향후 배후 수요 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 기본적인 주거 편의시설이 갖추어져 있으며, 도시가스, 상하수도, 승강기 등 생활에 필요한 설비가 구비되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 용인시내 및 수도권으로의 이동이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

가까운 거리에 기흥호수공원이 있어 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

용인시 기흥구는 지속적인 개발과 함께 생활 인프라가 확충되고 있는 지역으로, 생활 편의성이 높다고 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 중요한 리스크는 토지에 설정된 별도등기(지역권설정등기)입니다.

물건명세서상 해당 지역권설정등기(2019.1.4. 등기 접수번호 제1903호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이러한 별도 등기는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있으며, 매수인이 반드시 확인하고 부담해야 할 부분입니다.

따라서 해당 지역권의 구체적인 내용과 그로 인한 제약 사항을 사전에 철저히 파악하는 것이 필수적입니다.

감정평가액(482,000,000원) 대비 최근 유사 물건들의 거래가(약 210,000,000원 ~ 300,000,000원) 시세와 큰 차이를 보이고 있어, 시세 조사 및 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 송명팰리채는 2023년 신축된 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

기흥호수공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 자랑하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

권리관계상 임차인의 대항력은 없으나, 토지에 매수인이 인수해야 하는 지역권설정등기가 존재하여 주의가 필요합니다.

이 지역권의 내용과 영향력을 면밀히 분석하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

감정가와 최근 시세 간의 괴리가 커, 정확한 시세 조사와 함께 인수되는 지역권의 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 기흥호수공원 인접으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 이는 주거 만족도를 높여줄 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 크지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 용인시 기흥구 하갈동 일대의 다세대 주택(건축 연도 2021년~2023년)의 거래가는 전용면적 약 50~67㎡ 기준으로 210,000,000원에서 300,000,000원 범위에 있습니다.

본건의 건물 면적은 63.97㎡이며, 2023년 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 유사 건물의 평균 거래가(약 270,000,000원 ~ 280,000,000원)를 기준으로 시장 가치를 산정할 수 있습니다.

감정평가액은 482,000,000원으로 제시되었으나, 최근 시세와의 차이가 상당합니다.

또한, 매수인이 인수해야 하는 지역권설정등기의 존재는 물건 가치에 부정적인 영향을 미치므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여, 시장 시세 대비 합리적이고 경쟁력 있는 가격으로 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.