나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42557 [5] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위
치하며 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 장류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 중 126호,127호,128호,129호,130호
,131호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 석재, 강화유리 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6 : 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(
폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 택지개발지구, 토지거래계약
에관한허가구역(2025.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체
포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42557 (5)

물건소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3, 고덕비즈타워 1층 130호

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 686,000,000원

채권자: 중OOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

토지지분: 18.31㎡ (약 5.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.23㎡ (약 15.50평)

건물지분: 51.23㎡ (약 15.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층

건축물 주용도: 공장(지식산업센터) (건축물대장상)

본건 이용상태: 제2종근린생활시설(일반음식점)

건물 층수: 총 10층 (해당 층: 1층)

총 호실 수: 306호

1.4. 특이사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치함.

주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

고덕국제화지구 내에 포함되어 있어 향후 개발에 따른 잠재력이 있음.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량으로 출입이 가능함.

인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편임.

2.3. 토지 및 건물 특징

토지는 인접지와 대비하여 등고 평탄한 세장형 토지이며, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 알루미늄복합판넬 및 석재, 강화유리 붙임 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감임. 창호는 샷시 창호임.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

2.4. 인접 도로

북측으로 노폭 약 20m, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접해 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 해당함.

도로 조건으로는 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있음.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내) 및 택지개발지구로 지정되어 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025.8.26~2026.8.25 기간 동안 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 허가를 받아야 함.

2.6. 주변 혐오시설 유무

본 물건이 위치한 지역은 산업단지 및 공장지대가 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업 시설 및 산업 시설이 입지함.

현재까지 확인된 바로는 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 물건지와 근접하여 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 8월 9일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 등기부 현황 (주요 사항)

* 소유권 이전: 주식회사지디산업개발 (갑4), 주식회사윈패스 (갑5)

* 근저당: 중소기업은행 (을1, 2,640,000,000원, 말소기준권리), 대한오케이스틸주식회사 (을2, 1,200,000,000원, 말소)

* 가압류: 서울보증보험 (갑6, 277,150,000원, 말소), 중소기업은행 (갑7, 632,880,182원, 말소), 중소기업은행 (갑8, 99,365,838원, 말소), 국민은행 (갑9, 168,105,193원, 말소), 서울보증보험주식회사 (갑11, 100,600,000원, 말소), 주식회사부경철강 (갑12, 372,234,094원, 말소), 주식회사일신분체 (갑13, 30,000,000원, 말소)

* 임의경매 개시결정: 중소기업은행 (갑10, 2,357,248,237원)

3.3. 등기부채권 총액

총 5,520,335,307원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 미상임.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.6. 주의사항

임대 관계가 미상인 점에 유의해야 함. 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계의 상세 내용을 파악하지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 고덕면 해창리는 평택시의 주요 개발 지역 중 하나인 고덕국제화지구에 속해 있음.

주변에 공장, 지식산업센터 등이 다수 입지하고 있어 관련 배후 수요가 존재할 수 있음.

건축물대장상 주 용도는 공장(지식산업센터)이나, 본건은 근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 가능한 상가임.

4.2. 상권 잠재력

고덕국제화지구는 대규모 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 삼성전자 산업단지 등과의 시너지 효과 및 인구 유입 증가에 따른 상권 활성화 잠재력이 높음.

본 물건은 1층 상가로서 입지 조건이 양호하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '한국지역난방공사 평택지사'가 위치해 있으며, 고덕국제화지구 내 개발 진행에 따라 점진적으로 상업, 편의시설이 확충될 것으로 예상됨.

현재로서는 대규모 상업 시설보다는 관공서 및 산업 시설이 중심인 지역임.

5.2. 주거 및 업무 환경

본 물건은 근린상가이므로 주거 정보보다는 업무 및 상업 활동에 초점을 맞추어 분석함.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하여 이용객의 편의성이 어느 정도 확보될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본 물건은 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 전략이 필요함.

지역 내 유사 상가의 임대 수요 및 경쟁 현황을 면밀히 파악해야 함.

6.2. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 채권이나 점유 관계가 드러날 가능성을 배제할 수 없음. (단, 인수되는 보증금은 없음.)

6.3. 개발 및 정책 변화

고덕국제화지구 개발은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 개발 계획의 변경이나 부동산 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있음.

토지이용계획 상 토지거래허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당하므로, 향후 외국인 투자 관련 규제 변화에 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리의 고덕비즈타워 내 1층 근린상가임.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상 안전하게 취득 가능함.

고덕국제화지구 개발의 수혜 지역으로 미래 가치 상승이 기대되는 곳임.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 할 부분임.

주변 산업단지 및 개발 사업과 연계하여 상권 활성화 잠재력이 있으나, 신중한 임차인 확보 전략이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 미래가치: 고덕국제화지구 개발에 따른 직접적인 수혜 지역으로 향후 부동산 가치 상승 기대.

* 권리안정성: 모든 후순위 권리가 말소되므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득.

* 입지: 1층 코너 또는 접근성 좋은 상가로, 잠재적 유동인구 확보 가능성.

* 경매 메리트: 감정가 대비 시세 비교를 통한 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 임대 및 매매 사례, 향후 예상 임대수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 공실 상태, 지역의 개발 진행 속도, 예상 임대료 수준 등을 면밀히 분석하여 수익률을 극대화할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 상세한 현장 조사와 시장 조사를 통해 재산의 가치를 재평가한 후, 투자 목표 수익률을 달성할 수 있는 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.