나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42557 [3] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위
치하며 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 장류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 중 126호,127호,128호,129호,130호
,131호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 석재, 강화유리 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6 : 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(
폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 택지개발지구, 토지거래계약
에관한허가구역(2025.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체
포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42557 (3)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 128호

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 661,000,000원

* 토지면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

* 건물면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장 이용 시 대중교통 편의는 보통입니다.

* 북측 약 20m, 동측 및 서측 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 지역이며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)에 해당합니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 1층에 위치하며, 외벽은 알루미늄복합판넬, 석재, 강화유리 마감이고, 내벽은 페인트 및 타일, 창호는 샷시입니다.

* 건물 전체는 지식산업센터 용도로 건축되었으나, 본건 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 9일 접수된 중소기업은행의 근저당 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 여기에는 중소기업은행, 대한오케이스틸주식회사, 서울보증보험, 국민은행, 주식회사부경철강, 주식회사일신분체의 근저당 및 가압류, 그리고 중소기업은행의 임의경매개시결정 (을1, 을2, 갑6~갑13) 등이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 등기부상 채권 총액은 5,520,335,307원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황: 인수 대상 임차 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 고덕비즈타워는 지식산업센터 건물이며, 본 호실은 근린상가(일반음식점) 용도로 활용 가능합니다.

* 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 고덕국제화지구 개발에 따른 변화가 예상됩니다.

* 인근 '한국지역난방공사 평택지사'가 위치해 있으며, 이는 지역 내 주요 시설 중 하나입니다.

* 현재는 조사일 기준 공실 상태로, 상권 활성화 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 노선버스 정류장 이용 시 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 주변 시설:

* 한국지역난방공사 평택지사 인근에 위치합니다.

* 고덕국제화지구 개발 지역 내에 있어 향후 편의시설 및 주거시설 확충이 기대됩니다.

* (외부 지도 검색 결과) 주변에는 다수의 중소규모 공장 및 산업단지가 분포하고 있으며, 개발 중인 택지 지구와 혼재되어 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 대규모 유해시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 산업 지역 특성상 소음이나 분진 등의 영향은 고려할 수 있습니다.

* 본 건이 속한 고덕비즈타워 건물 내에는 총 306개의 호실이 운영 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 다른 채무에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 매우 높아, 낙찰 이후에도 채무 부담이 상당할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 임차인 유치에 대한 노력이 필요합니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인이 주택을 취득하는 경우에만 해당하여 일반적인 매수자에게는 직접적인 영향은 적습니다.

* 건물 내 다수의 호실 중 하나이므로, 건물 전체 관리 및 유지보수 문제에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 평택 고덕국제화지구라는 성장 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린상가입니다.

* 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 인수 부담은 적으나, 높은 채권 총액은 시사하는 바가 큽니다.

* 현재 공실 상태이며 주변 환경이 아직 개발 초기 단계일 수 있으므로, 안정적인 임대 수익보다는 장기적인 시세 차익 또는 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해야 할 투자 성격이 강합니다.

* 입찰 전 철저한 주변 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 공실 리스크 해소 방안 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구의 미래 가치 상승 잠재력.

* 지식산업센터 건물의 근린상가로, 해당 지역 종사자들을 대상으로 하는 상권 형성 가능성.

* 소규모 면적으로 비교적 낮은 진입 장벽.

* 매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확함.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 661,000,000원을 기준으로 하되, 철저한 시장 조사와 수익성 분석을 통해 결정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 높은 채권 총액과 현재 공실 상태를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대료, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.