나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42557 [4] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위
치하며 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 장류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 중 126호,127호,128호,129호,130호
,131호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 석재, 강화유리 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6 : 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(
폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 택지개발지구, 토지거래계약
에관한허가구역(2025.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체
포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42557 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 129호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 661,000,000원

토지면적: 17.64㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.64㎡ (약 5.33평)

건물면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

건물지분: 49.35㎡ (약 14.93평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층

준공일: 2021년 1월 11일 (사용승인일 기준)

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임. 고덕국제화지구 내에 자리하고 있으며, 신축급 건물인 고덕비즈타워에 속함.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

북측으로 노폭 약 20m, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (중소기업은행, 2024-08-09)이 말소기준권리임.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

을1, 을2 근저당권 및 해당 권리보다 후순위인 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 내용에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 등기부채권 총액

총 5,520,335,307원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

* 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악해야 함.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 업종

본 물건은 고덕비즈타워 내 1층 129호로, 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임. 조사일 현재 공실 상태임.

4.2. 주변 상권

'한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치하며, 주변에 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재함. 고덕국제화지구 내에 위치하여 향후 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있음.

4.3. 잠재적 상권 가치

고덕국제화지구 개발 사업과 연계하여 상권 발달 가능성이 있으나, 현재는 공실 상태로 임대 수요 확보가 중요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 한국지역난방공사 평택지사가 있으며, 고덕국제화지구 내 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

주변에 주거 단지 및 산업 시설이 혼재하여 다양한 배후 수요를 기대할 수 있음.

5.3. 혐오시설 관련 정보

평택 고덕국제화지구 일대는 과거 폐기물 처리장 부지 및 탄약고 이전 등과 관련하여 환경 오염 및 토지 관련 이슈가 있었던 지역으로 파악됨. 특히, 고덕면 해창리 인근에서 폐기물 처리장 부지의 토양에서 불소 농도가 기준치를 초과한 사례가 있으며, 이로 인한 환경오염 우려가 제기된 바 있음. 또한, 고덕신도시 내에는 평택에코센터(생활폐기물 처리 시설)가 운영 중이나, 지하에 시설이 위치하고 주민 편의시설은 지상에 조성되는 등 혐오 시설에 대한 주민 반대 및 우려를 완화하려는 노력이 있었음. 본 물건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 과거 지역 개발 과정에서 불거진 환경 관련 이슈들을 인지하고 있을 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 임대 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 명도 관련

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

6.3. 지역 개발 리스크

고덕국제화지구 개발 지연 가능성 및 주변 지역 개발 속도에 따라 물건 가치 변동성이 있을 수 있음.

6.4. 환경 관련 이슈

과거 폐기물 처리장 부지 등으로 인한 토양 오염 관련 이슈가 있었던 지역으로, 향후 환경 관련 규제 변화나 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 고덕국제화지구라는 대규모 개발 지역 내에 위치한 근린상가로, 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 신축급 건물(2021년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 임대 수익 확보가 불확실한 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 과거 해당 지역에서 불거졌던 환경 문제와 관련된 이슈들을 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 고덕국제화지구 개발 호재

대규모 택지개발 및 국제화 계획지구로서 향후 지속적인 인구 유입과 상업 시설 수요 증가가 예상됨.

8.2. 신축급 건물

2021년에 사용승인된 건물로, 시설 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대가 용이할 수 있음.

8.3. 다양한 용도 활용 가능성

일반음식점 외에도 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 임차인 확보에 유연성을 가질 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 661,000,000원을 기준으로, 물건의 현황(공실, 임대 현황 등), 향후 시세 상승 가능성, 명도 비용, 예상 임대 수익률, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우나, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 실제 임대수익 및 시세차익 실현 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.