나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42557 [2] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위
치하며 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 장류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 중 126호,127호,128호,129호,130호
,131호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 석재, 강화유리 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6 : 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(
폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 택지개발지구, 토지거래계약
에관한허가구역(2025.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체
포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 평택지원 2025타경42557 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3, 고덕비즈타워 1층 127호

* 건물명: 고덕비즈타워

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설(일반음식점))

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 18.31㎡ (약 5.53평)

* 건물면적: 51.23㎡ (약 15.50평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트평지붕, 10층 중 1층 (해당 호실은 126호, 127호, 128호, 129호, 130호, 131호 일부 포함)

* 건물 사용승인일: 2021년 01월 11일

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 686,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 18.31㎡

* 건물지분: 51.23㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 건물은 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 장류장이 있어 대중교통 편의 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 해당합니다.

* 중로2류 (폭 15m~20m), 중로3류 (폭 12m~15m) 도로와 접합니다.

* 가축사육제한구역 (일부제한 300m 이내)입니다.

* 택지개발지구에 속해 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호)으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 주요 권리 사항으로는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 있습니다.

* 등기부 채권 총액은 5,520,335,307원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 을1 근저당 (중소기업은행, 2,640,000,000원)입니다.

* 본 경매 개시 결정(갑10, 중소기업은행)이 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임대차 조건 등에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 평택 고덕국제화지구 인근에 위치한 근린상가입니다.

* 주변 개발 계획 및 대규모 산업단지(삼성전자 평택캠퍼스 등)와의 근접성으로 인해 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건축물 주 용도는 공장(지식산업센터)이나, 해당 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용되었으며, 현재는 공실 상태입니다.

* 주변 공장 및 산업단지 근로자, 그리고 향후 개발될 지역 내 거주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 평택시 고덕면 해창리 일대는 대규모 개발이 진행 중인 고덕국제신도시 지역입니다.

* 주변 주요 시설로는 한국지역난방공사 평택지사, 각종 근린 상가, 공장 등이 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* [외부 지도 검색 결과] 고덕국제화지구 인근에서는 과거 폐기물처리장 부지 및 일부 공사 현장에서 불소 등 기준치 이상의 오염 물질이 검출되거나 불법 폐기물 방치 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 넓은 지역 개발 과정에서 발생한 환경 관련 이슈로, 본 물건의 직접적인 인접 시설에 대한 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 지역 개발 과정에서의 환경적 요인을 참고할 필요가 있습니다.

* 자가용 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 공실 장기화 위험이 있습니다.

* 건물이 지식산업센터 내 상가이므로, 상업 시설로서의 집객력이 다른 상업지구에 비해 제한적일 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인의 주택 취득에 한정되므로 본 물건에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 규제 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 과거 폐기물처리장 부지 등에서 환경 오염 이슈가 보도된 바 있어, 잠재적인 환경 관련 민감성 여부를 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 평택 고덕국제화지구라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가입니다.

* 다수의 권리 설정이 있었으나, 모두 말소기준 권리보다 후순위로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점, 주변 환경이 완전한 상업 지역이 아니라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

* 적절한 가격으로 낙찰받고 적극적인 임차 마케팅을 통해 공실 문제를 해결한다면, 지역 개발과 함께 가치 상승을 기대해볼 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 개발 수혜: 대규모 개발 사업 및 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 및 상권 활성화 기대.

* 권리 분석상 안전성: 매각으로 인한 권리 소멸로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 임대 수익: 현재 공실이나, 향후 적정 임대료를 통해 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 비교적 넓은 전용 면적: 15.50평으로 다양한 업종의 임차인 유치에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 686,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 상기 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정함에 있어, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 계획, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 75% 수준인 약 514,500,000원을 시작점으로 하여, 철저한 현장 조사와 임대 시장 분석을 통해 본인의 투자 목표에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.