나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30862 [1] 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '광주동부소방서' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건 내 제6층 제608호(복도식)로 외벽 : 인조석붙임 및 시멘트몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 및 도시가스설비 등이 되어 있으며, 단지내 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로 공동주택(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약35미터, 북동측·남동측 및 남서측으로 노폭 약20미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계림동 1827 :일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(계림8구역 주택재개발사업도로 노선번호 재정비)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-12)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30862 (1)

소재지: 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 6층608호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

면적:

* 토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

* 건물면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

물건특성: 유동화물건, 재개발구역, 정비구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '광주동부소방서' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 주위 환경은 무난함.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 35미터, 북동측, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역(주택재개발사업), 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2023년 9월 22일 우리은행 근저당 (255,200,000원)

* 현재 진행되는 경매 개시 결정일: 2026년 3월 30일 (유동화전문유한회사)

* 그 외 등기된 권리(가압류 등)는 말소기준권리 이하 순위로 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권. (현재 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않음.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상임.

* 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 확인되지 않더라도 권리 신고 시 대항력 여부 등을 면밀히 검토해야 함. 본 건은 보증금 합계가 0원이므로, 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 낮으나, 현장 조사 시 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용현황

부근은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

4.2. 주변 시설 검색

* 광주동부소방서가 대상 물건 인근에 위치하여 안전 및 편의성이 높음.

* 도보 또는 차량으로 가까운 거리에 다수의 편의점, 카페, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수함.

* 지역 중심 상권으로의 접근성이 좋아 대형마트, 백화점 등 다양한 상업시설 이용이 편리함.

* 주변 지역에 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 26층 건물 중 6층에 위치하며, 내부 벽지는 타일 등 마감된 아파트로 이용중임. (복도식 구조)

5.2. 설비내역

일반적인 위생, 급배수, 승강기, 화재 경보, 소화전, 스프링클러, 도시가스 설비 및 지하 주차장 시설이 갖추어져 있음.

5.3. 주변 편의시설

인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이하며, 광주동부소방서가 가까이 위치함.

5.4. 주변 교육시설

계림초등학교, 산수초등학교, 광주동성중학교, 전남고등학교 등이 소재하며, 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역

본 건은 주택재개발사업 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 사업 진행에 따라 건축물의 현황 변경, 이주, 철거 등의 변동성이 있을 수 있음. 사업 지연 또는 변경 가능성도 잠재적 리스크임.

6.2. 유동화 물건

유동화전문회사 소유 물건으로, 통상적인 개인 소유 물건과는 다른 절차나 특수성이 있을 수 있음.

6.3. 미상 임대차

임대차 관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인 문제는 없을 것으로 추정되나, 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 계림동의 재개발 예정 구역에 위치한 아파트임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경도 무난함. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석을 보임. 다만, 재개발 구역이라는 특성상 향후 사업 진행에 따른 변동성과 불확실성을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 향후 재개발 사업 진행 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

* 광주광역시 도심권 내 위치하여 미래 가치 상승 요인.

* 권리 분석상 인수할 권리 부담이 없어 명확한 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 210,000,000원임. 경매 개시 채권액(241,300,240원) 및 기타 채무 총액(377,813,415원)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됨. 재개발 사업의 진행 속도 및 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가 산정 필요. 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려사항 없음. 보수적으로 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 고려 가능하나, 시장 상황 및 재개발 사업성을 종합적으로 판단하여 결정해야 함. (예: 189,000,000원 ~ 231,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.