나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3310 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 135 빛가람우미린 116동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 116동 2층 201호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측, 북측으로 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-09-29)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모 든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정 지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3310 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 135 빛가람우미린 116동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 224,000,000원

토지면적: 64.55㎡ (약 19.53평)

토지지분: 64.5455㎡ (약 19.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.19㎡ (약 23.05평) - 전용면적

건물지분: 76.1881㎡ (약 23.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

공급면적: 99.08㎡ (약 29.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨시너지제육차유동화전문

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

작성일: 2026-08-31

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 가장형의 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 동측, 남측, 북측으로 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (광주은행, 2015-07-13 접수) 입니다.

소멸되는 권리: 본 경매로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리(갑6 압류, 갑7 가압류, 갑8 임의경매)는 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 요약상 별도로 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다 [provided].

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

보증금: 80,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2022-11-08

확정일자: 2022-11-03

배당신고일자: 2026-06-11

대항력: 없음

비고:

권리분석 결과, 위 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다 [provided].

4. 상권분석

한국전력공사 본사 등 주요 공공기관이 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

나주 혁신도시의 지속적인 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

주변에 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

다만, 나주 혁신도시 지역은 과거 축산 농가 및 일부 시설로 인한 악취 민원이 보고된 바 있습니다. 현재는 관련 시설을 정비하고 악취 통합 관제 시스템을 운영하는 등 개선 노력이 이루어지고 있으나, 계절 및 기상 조건에 따라 악취 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

빛가람동 내 학교들이 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 양호합니다.

나주 혁신도시에 새롭게 조성되는 복합혁신센터와 생활SOC 복합센터 등 주민 편의시설이 확충될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특수성을 인지할 필요가 있습니다.

나주 혁신도시 지역의 경우, 과거 축산 농가 및 기타 시설로 인한 악취 관련 민원이 제기된 이력이 있습니다. 직접적인 혐오시설이 단지 인근에 확인되지는 않았으나, 주변 지역의 환경적인 요인으로 인해 간혹 악취 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 나주시에서 악취 통합 관제센터 운영 등 적극적인 관리를 하고 있어 점진적인 개선이 기대됩니다.

등기부등본 외의 숨겨진 권리나 법적 문제는 없는 것으로 파악되나, 경매 물건은 항상 미확인 사항이 존재할 수 있으므로 권리관계에 대한 최종적인 확인은 필수입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 중심부에 위치한 아파트로, 한국전력공사 본사 및 인근 공공기관 종사자를 중심으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다.

감정가 대비 최근 실거래가 및 KB 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 지역적 특성상 간혹 발생할 수 있는 악취 문제를 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

직주근접 수요: 한국전력공사 본사 및 혁신도시 내 공공기관 종사자들을 대상으로 한 임대 수요 확보에 유리합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 및 KB 시세보다 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대가 가능합니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어, 추가적인 부담이 없습니다.

지역 개발 호재: 광주~나주 간 광역철도 사업 등 지역 개발 계획이 실행될 경우, 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 (29평형 기준): 약 230,000,000원 ~ 277,000,000원

KB 시세 (29평형 기준): 약 285,000,000원

감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 적극적인 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

주변 시세와 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰가 산정 시에는 해당 물건의 상세 현황 조사 및 주변 시세 변동 등을 면밀히 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.