나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30877 [1] 광주광역시 광산구 신가동 1048 신창6차호반베르디움 603동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 "선창초등학교" 서측에 인접 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택과 학교시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로 주거환경 등 제반 입지조건 무난시됨.

교통상황

간선도로와 접근이 용이하고, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층건 내 14층 1401호(사용승인일:2005.11.08)로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시페어창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측의 도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발촉진지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 광주지방법원 2026타경30877 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 광주광역시 광산구 신가동 1048 신창6차호반베르디움 603동 14층1401호

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

대지권 면적: 51.97㎡ (약 15.72평)

전용 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 준공일: 2005년 11월 08일

1.3. 감정가 정보

감정가: 347,000,000원

등기부채권 총액: 339,000,000원 (주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 300,000,000원 + 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당 39,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 '선창초등학교' 서측에 인접해 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 단독주택, 학교 시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로, 전반적인 주거 환경 및 입지 조건이 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

간선도로와의 접근성이 용이하며, 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕으로 된 18층 건물 내 14층 1401호입니다.

건물의 전용 면적은 84.94㎡ (약 25.69평)이며, 사용승인일은 2005년 11월 08일입니다.

토지는 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

건물의 동측 및 남측 도로에 2면이 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발촉진지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 김영재, 박경숙, 임현주 씨를 거쳐 현재에 이르고 있으며, 임현주 씨 앞으로 2021년 8월 20일 재산분할에 의한 소유권 이전 등기가 경료되었습니다.

말소기준권리인 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(2023-11-22, 300,000,000원)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

'지상권'은 통상 아파트의 일반적인 권리 관계에서는 발견되지 않는 특이사항으로, 상세 내용 확인이 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

주식회사새마을금고자산관리회사와 주식회사엔씨파이낸스대부 명의의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대차 여부 및 보증금, 월세 등이 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신가동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거지역입니다.

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 가까운 곳에 편의점, 마트 등이 있습니다.

서측 인접지에는 선창초등학교가 위치하여 교육 환경 또한 우수한 편입니다.

주변 아파트 단지들의 시세는 84㎡ 기준으로 약 3억 1천만원에서 3억 3천만원대에 형성되어 있습니다.

지역 내에서 꾸준한 주거 선호도를 보이며, 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 인근에 선창초등학교, 신창중학교, 신가초등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능하며, 단지 내 상가 및 인근 상권을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

* 교통: 광주 시내 및 타 지역으로 이동할 수 있는 시내버스 노선이 다수 운행 중이며, 차량 이용 시 주요 도로망과의 연계성이 좋습니다.

* 녹지 및 여가: 단지 주변으로 소규모 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현장 방문 시 폐문 등으로 임대차 현황 파악이 어려웠습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자가 임차인일 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 권리 (지상권): 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 해당 권리의 존속 여부 및 범위 확인이 필수적입니다. 이는 권리분석 시 중요하게 검토되어야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신가동의 선창초등학교 인근에 위치한 아파트로, 우수한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 4천 7백만원이며, 현재 등기부상 총 채권액은 3억 3천 9백만원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

다만, 임대차 관계가 미확인된 점과 '지상권'이라는 불명확한 권리가 존재할 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

따라서 철저한 현장 조사를 통해 임대차 관계를 명확히 하고, 지상권의 실체 및 영향 여부를 면밀히 확인한 후 입찰을 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호도 높은 지역: 광산구 신가동의 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 수요가 꾸준합니다.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 상업 시설, 교통망 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 깔끔한 등기부: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 소유권 이전 등기 시 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 347,000,000원입니다.

현재 등기부상 총 채권액은 339,000,000원이며, 말소 기준 권리인 근저당권은 300,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계 미확인 및 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 시세는 84㎡ 기준 약 3억 1천만원에서 3억 3천만원대에 형성되어 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 315,000,000원 ~ 335,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.