나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30979 [1] 광주광역시 광산구 신창동 78-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 신창동 소재 '신기경로당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 4 ~ 5미터 내외의 포장도로에 접하고 북서측 및 북동측으로 노폭 2.5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경 보존지역(2024-09-27)(3구역)<문화유산의 보존및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<1-나> 시멘트블럭조 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅, 타일 붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1-나: 현황 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호1-나: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호1-가(블럭조 스레트지붕 단층 주택 44.56㎡)는 소재불명으로 평가에서 제외함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상 소재 수목 각 포함 매각
지상에 매각외 소유자 미상의 조립식판넬조 판넬지붕 단층주택 (18㎡) 소재하며 법정지상권 성립여지 있음
목록 1.은 1층 조립식 주택 15㎡ 무단증축으로 인한 위반 건축물임. 위반 건축물에 대한 사실조회회신에 의하면 2026.7.3. 현재 2차에 걸쳐 이행강제금 1,763,000원이 부과된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30979 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 78-11

용도: 단독주택

감정가: 259,766,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합 (등기부상 확인)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

토지지분: 215㎡ (약 65.04평)

건물면적: 87.10㎡ (약 26.35평)

건물지분: 87.1㎡ (약 26.35평)

건물 제시외면적: 21.80㎡ (약 6.59평) - 후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 참조 필요.

- 현황 지상 제시외 건물: 소유자 미상의 조립식판넬조 판넬지붕 단층 주택 (18㎡, 약 5.45평) 소재 [cite: user_provided_data].

- 위반 건축물: 목록 1. 1층 조립식 주택 15㎡ (약 4.54평)는 무단증축으로 인한 위반 건축물임. 2026년 7월 3일 현재 2차에 걸쳐 이행강제금 1,763,000원 부과됨 [cite: user_provided_data].

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 소재하며, '신기경로당' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다 [cite: user_provided_data].

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근 또한 용이합니다. 본건은 남서측으로 노폭 4~5미터, 북서측 및 북동측으로 노폭 2.5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다 [cite: user_provided_data].

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경 보존지역(3구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 다양한 제한이 따를 수 있습니다 [cite: user_provided_data].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 말소기준권리는 2013년 9월 10일 접수된 비아농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이보다 후순위인 압류, 임의경매, 가압류 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다 [cite: user_provided_data].

3.2. 임차인 현황

임차인 전세화 씨가 보증금 50,000,000원에 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 배당신고일자는 2026년 6월 5일입니다. 인수할 임차인의 보증금은 없습니다 [cite: user_provided_data].

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있어 주의가 필요합니다 [cite: user_provided_data].

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

신창동 일대의 단독주택 시세는 일반적으로 토지 면적 약 200~250㎡ (약 60~75평) 기준으로 2억 3천만원에서 3억 5천만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 빌라 및 다세대 주택의 경우 이보다 낮은 시세로 거래되고 있습니다. 본 물건의 감정가는 2억 5천 9백 7십 6만 6천원이며, 이는 주변 단독주택 시세 범위 내에 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설

본 물건지 인근에는 '신기경로당' 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: user_provided_data]. 또한, 버스정류장 및 간선도로 접근성이 양호합니다 [cite: user_provided_data]. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 신창동 지역에 자원순환시설(폐기물 처리 시설) 설치 관련 주민 반대 사례가 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역으로, '신기경로당' 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 접근성이 있습니다. 주변에 버스 정류장과 간선도로가 있어 교통이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

토지 상에 소유자 미상의 조립식판넬조 판넬지붕 단층 주택(18㎡)이 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용 및 활용에 있어 제약을 초래할 수 있으며, 명확한 권리 관계 확인 및 해결이 필요합니다 [cite: user_provided_data].

6.2. 위반 건축물 및 이행강제금

목록 1.에 해당하는 1층 조립식 주택(15㎡)은 무단 증축으로 인한 위반 건축물로, 2026년 7월 3일 기준으로 2차례에 걸쳐 총 1,763,000원의 이행강제금이 부과된 상태입니다. 향후 철거 또는 추가 이행강제금 부과 등의 행정적 부담이 발생할 수 있습니다 [cite: user_provided_data].

6.3. 제시외 건물 및 수목

소유자 미상의 조립식판넬조 단층 주택(18㎡) 및 지상 소재 수목이 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 제시외 건물에 대한 정확한 권리 관계 파악 및 명도가 필요할 수 있습니다 [cite: user_provided_data].

6.4. 토지 이용계획 제한

본 토지는 자연녹지지역, 비행안전제2구역, 역사문화환경 보존지역 등 다수의 규제 사항을 포함하고 있습니다. 이는 향후 건축 행위, 개발, 재건축 등에 상당한 제약을 줄 수 있습니다 [cite: user_provided_data].

6.5. 공부와의 차이

건물 감정평가요항표에 따르면, 기호1-가(블럭조 스레트지붕 단층 주택 44.56㎡)는 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다. 이는 공부상 현황과 실제 현황 간의 차이가 존재함을 시사합니다 [cite: user_provided_data].

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 259,766,600원입니다. 토지 약 65평, 건물 약 26평 규모이며, 일괄 매각 대상입니다. 등기부상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재합니다.

그러나 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물, 무단 증축으로 인한 위반 건축물 및 부과된 이행강제금, 그리고 다양한 토지이용계획상 제한 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 사항들은 향후 명도 및 재산권 행사에 있어 추가적인 비용과 노력이 요구될 수 있음을 의미합니다.

8. 투자 포인트

* 제시외 건물 및 위반 건축물 관련 리스크 해소 시, 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 및 그 영향 범위를 정확히 파악하고, 해결 방안을 모색한다면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세와 감정가, 그리고 본건이 가진 법정지상권 성립 가능성, 위반 건축물, 이행강제금 부과, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 리스크들을 감안하여, 현재 감정가(259,766,600원)보다는 낮은 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 유사 단독주택의 일반적인 거래 시세가 2억 3천만원에서 3억 5천만원 수준임을 감안할 때, 법정지상권 및 위반 건축물 관련 추가 비용, 명도 비용, 행정 처리 비용 등을 고려하여 2억 1천만원에서 2억 4천만원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 리스크 해소 방안 및 예상 비용을 구체화하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.