나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30946 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ‘용봉제’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상17층 건물내 10층 1004호(계단식, 남향)로서 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감. 내벽 : 벽지 및 벽타일 등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트.

설비내역

통상적인 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 아파트 부지.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차로 포장도로에 접하고 동측으로 접한 왕복 2차로 포장도로를 통해 본건 단지로 차량출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30946 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475, 103동 10층 1004호 (용봉동 도나우270)

용도: 아파트

감정가: 270,000,000원

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

토지지분: 34.3313㎡ (약 10.38평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

건물지분: 56.9432㎡ (약 17.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용봉제' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 왕복 2차로 포장도로에 접해 있으며, 동측으로도 왕복 2차로 포장도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2016-06-03)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (갑1, 2016-06-03)

* 근저당: 우리은행 (을1, 2016-06-03, 64,080,000원)

* 주택임차권: 김로사 (을2, 2024-09-11, 160,800,000원, 전입 2016-06-08, 확정 2016-06-01)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 2026-03-31, 160,800,000원)

* 등기부채권 총액: 224,880,000원 (64,080,000원 + 160,800,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김로사)

* 보증금: 160,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-06-08

* 확정일자: 2016-06-01

* 배당신고일자: 2024-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금액이 확인되며 배당신고가 된 임차인입니다.

4. 상권분석

* 주거 환경: 본 물건이 속한 용봉동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통(시내버스정류장) 이용도 편리한 수준입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 10층 1004호(계단식, 남향)입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 벽타일 등 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 아파트로 사용 중입니다.

* 설비 내역: 통상적인 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 용봉동 도나우270

* 사용승인일: 2016년 05월 (건축물대장상), 2024년 06월 (제공된 아파트 정보상) - 건축물대장상 2016년 5월 준공이 정확합니다.

* 동수: 103동 (총 1개동)

* 세대수: 40세대 (제공된 아파트 정보상), 총 230세대 (건축물대장상 총괄표제부) - 103동 기준 40세대, 전체 단지 기준 230세대입니다.

* 최고층: 17층 (건축물대장상)

* 전용면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

* 총면적 (건축물대장상): 4864.2192㎡ (103동 기준)

* 주차대수: 총 274대 (세대당 1.18대) (건축물대장상 총괄표제부 기준)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 김로사 씨는 대항력이 없으나, 보증금 160,800,000원이 설정되어 있습니다. 경매 절차에서 후순위 권리보다 우선 배당받지 못할 경우, 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없으므로 매수인이 직접 부담할 위험은 없습니다.

* 건물 상태: 2016년 준공 건물이므로 일반적인 노후화 외 특별한 하자 정보는 없으나, 현장 조사를 통해 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 광주시는 현재 쓰레기 소각장 부지 선정에 대한 논의가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 영향이 있는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 경매 채권자인 주택도시보증공사에 의해 강제 경매로 진행 중입니다. 등기부상 근저당 및 임차권 등이 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 김로사 씨는 대항력이 없어 매수인이 인수하는 부담은 없습니다. 단지 내 103동은 17층 건물 중 10층에 위치하며, 전용면적 56.94㎡(약 17.23평)으로 구성되어 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리: 모든 권리가 말소 기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주거 편의성: 비교적 신축(2016년 준공)에 속하며, 아파트로서의 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가 270,000,000원 대비, 권리 분석상 인수 부담이 없는 점을 고려하면 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건과 유사한 조건(연식, 면적, 위치)의 아파트 시세는 대략 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위로 추정됩니다..

* 감정가: 270,000,000원

* 건물 노후도 및 주변 시세 고려 시, 1차 경매 유찰 가능성도 존재합니다.

* 현재 시세와 권리 분석상 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 데이터를 추가적으로 분석하고, 현장 조사(내외부 상태, 관리비 체납 여부 등)를 통해 최종 결정을 내리는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.