나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30959 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 104동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용봉제' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 제104동 제5층 제502호로서, 외벽 : 페인트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등), 승강기설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측 및 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경30959 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 104동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 267,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

토지지분: 34.3313㎡ (약 10.38평)

건물면적(전용면적): 56.94㎡ (약 17.22평)

건물지분: 56.9432㎡ (약 17.23평)

1.3. 건물 정보

건물명: 용봉동 도나우270

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 본건물 104동 지상 10층 중 5층 502호

사용승인일: 건물등기부상 사용승인일 2016년 05월 27일 (아파트 정보상 사용승인일 2024년 06월 04일 기재)

세대수: 104동 기준 18세대 (단지 총 230세대)

주차: 단지 총 274대 주차 가능

1.4. 특이사항

공동담보 물건임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용봉제' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주차가 가능하며, 본건까지의 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건 토지는 남측 및 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m ~20m), 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2016-06-03)

* 근저당: 우리은행 (64,080,000원, 2016-06-03) - 매각으로 소멸 예정

* 주택임차권: 진금동 (보증금 160,800,000원, 2021-03-02 전입/확정) - 대항력 없음, 매각으로 소멸 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (160,790,000원, 2026-04-01 개시결정) - 본 경매 절차의 근거

3.2. 총 채무액

등기부상 채무 총액은 약 224,880,000원 (근저당 + 강제경매 채권액)입니다.

주택임차인의 보증금 160,800,000원은 대항력이 없어 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 진금동 (주택도시보증공사로부터 보증금 160,800,000원, 차임 0원)

* 전입/확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2024-09-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 북구 용봉동은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 생활 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 용봉제가 있어 가벼운 산책이나 휴식을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. 주거지 주변으로 상가, 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 분포되어 있어 생활 인프라가 양호합니다.

4.3. 혐오시설 관련

광주광역시 내에서 쓰레기 소각장(자원회수시설) 건립 관련 논의가 지속되고 있으나, 검색된 정보에 따르면 현재 북구 용봉동 지역이 소각장 후보지로 유력하게 거론되고 있지 않습니다. 오히려 광주시의 신규 소각장 건립 계획은 주민 수용성을 높이기 위한 편의시설 조성 및 지역 지원책과 함께 추진되는 추세입니다. 따라서 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 존재할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 주변에 태봉초등학교, 광주경신중학교, 전남대학교사범대학부설고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 인근 상권 및 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 단지 정보

용봉동 도나우270 아파트는 2016년 준공되었으며, 104동은 지하 1층, 지상 10층 규모의 건물입니다. 본건은 5층에 위치하며, 전용면적 56.94㎡(약 17.22평)입니다. 단지 내에는 총 274대의 주차 공간이 마련되어 있어 주차 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 사용승인일 상이

건물등기부상 사용승인일은 2016년 05월 27일이나, 제공된 아파트 정보에는 사용승인일이 2024년 06월 04일로 기재되어 있습니다. 이는 대수선 또는 리모델링 후의 재사용승인일 가능성도 있으나, 정확한 사실 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채권 확보를 위해 여러 부동산에 근저당이 설정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 특별한 문제로 이어지는 경우는 드물지만, 경매 절차 진행 시 타 담보물건의 처리 현황 등을 참고하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 감정가 2억 6천 7백만원을 기준으로, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 전용면적 56.94㎡(약 17.22평)으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 면적입니다.

* 인근 지역의 꾸준한 주거 수요 및 아파트 단지로서의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 낙찰가율을 고려하여 시세차익을 얻을 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 267,000,000원입니다.

제공된 최근 전월세 정보 및 유사 면적/단지 실거래가 분석(검색 결과에 따르면 '용봉동 도나우270'은 23평 및 31평형 등 다양한 면적이 거래되며, 2016년 준공된 단지입니다. 구체적인 17.22평형의 최신 실거래가 정보는 검색되지 않았으나, 56.94㎡ 전용면적에 대한 최근 전세 보증금(1000만원~2000만원 월세 59~60만원, 또는 1억6080만원 전액 보증금) 추세를 고려할 때, 시세는 감정가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려하는 것이 좋습니다.

* 권리 인수 사항 없음: 0원

* 명도 비용 및 기타 부대 비용 고려

* 경매 시장의 낙찰가율 추이 및 경쟁 정도

보수적인 접근으로 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 시세 조사 결과 및 본인의 자금 계획에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 1차 입찰 시에는 213,600,000원 (감정가 80%) 에서 시작하여, 실제 현장 조사 및 시세 조사를 통해 입찰가를 상향 조정하는 전략을 추천합니다. 최종 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.