나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30859 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 광주첨단병원 동측 인근에 위치하는 '첨단센트럴 파크2차 제202동 제5층 제507호'이며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 음식점 등으로 형성된 첨단지구내 주상복합지대임.

교통상황

가로망이 정비된 첨단지구에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층건내 5층 507호로서 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경30859 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 5층507호

용도: 도시형생활주택

감정가: 154,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물면적: 47.44㎡ (약 14.35평)

토지 건물 지분 면적: 각 11.12㎡, 47.44㎡ (토지/건물 일괄 매각)

1.3. 건축물 정보 (첨단센트럴파크2차)

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 18층 (본건 5층)

주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

총 세대수: 268세대 (단지 전체 기준)

준공일: 2018년 3월 15일

1.4. 특이사항

공동담보 물건이며, 선순위 전세권이 등기되어 있으나 권리분석상 낙찰로 인해 말소될 예정입니다. (인수 보증금 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치한 '첨단센트럴 파크2차' 단지 내 202동 5층 507호입니다. 광주첨단병원 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집한 첨단지구 내 주상복합지대입니다.

2.2. 교통 접근성

도로망이 잘 정비된 첨단지구에 위치하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 지역입니다. 단지 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭15M~20M)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 2월 22일자 김조연 명의의 전세권 설정(을13)이며, 해당 권리는 매각으로 말소될 예정입니다. 이와 함께 주식회사 지에프5홀딩스의 근저당권(을14)도 말소됩니다. 채권자 김조연이 신청한 임의경매(갑7) 역시 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 198,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 김조연 씨가 등재되어 있으며, 보증금 185,000,000원, 차임 0원으로 신고되었습니다. 그러나 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있으며, '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 배당신고일자는 2026년 4월 1일입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 개요는 없습니다. 임차인 현황 및 등기부 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 첨단지구는 광주광역시의 대표적인 신도심으로, 주거, 상업, 업무, 산업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 편의시설과 직주근접성이 높아 주거 수요가 꾸준한 곳입니다.

4.2. 주변 상업시설

부근에는 대형 병원(광주첨단병원), 쇼핑몰, 음식점, 은행 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 오피스텔 및 근린생활시설과의 복합 용도로 계획되어 상업적 가치 또한 우수합니다.

4.3. 임대 및 매매 시세 동향

인근 유사 면적(약 47~50㎡)의 도시형생활주택 및 오피스텔 매매 시세는 약 1억 7천만 원에서 1억 9천 5백만 원 선으로 파악됩니다. 전세 시세는 보증금 1억 8천만 원 내외로 형성되어 있습니다. 본건 감정가(1억 5천 4백만 원) 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건축물대장상 본건은 도시형생활주택으로 분류되며, 철근콘크리트 구조로 18층 건물 중 5층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다. 외벽은 화강석판재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

5.2. 편의시설 및 기반 시설

단지 내에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 도시가스 공급, 소방 설비, 승강기(승객용 6대, 비상용 1대) 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주변에 마트, 병원, 관공서, 문화시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 및 교통

첨단지구 내에 위치하여 교육 시설 접근성도 좋은 편입니다. 또한, 주요 도로망과의 연결성이 우수하여 광주 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부상 전세권 및 근저당권이 다수 설정되어 있었으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다. 다만, '선순위 전세권'이라는 문구가 특이사항으로 언급되어 있어, 권리관계에 대한 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지의 분석으로는 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.)

6.2. 임대 관계 미확인

건물 이용 상태 및 임대 관계가 불명확하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (임대관계는 미상으로 기재됨)

6.3. 지역 지구 제한

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건축 행위 또는 재건축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 첨단지구 내 입지 좋은 신축급 도시형생활주택으로, 주변 상업 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다. 현재 감정가는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 지역 지구 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

첨단지구의 중심 상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 풍부한 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

8.2. 시세 대비 저평가 가능성

감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 형성되어 있어, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

말소기준권리 이하의 권리는 모두 말소될 예정이며, 인수 보증금이 없어 투자금 부담이 적습니다.

8.4. 신축급 건물

2018년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설과 좋은 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원입니다. 주변 유사 면적(약 47~50㎡)의 실거래가 및 전세 시세를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 가치는 1억 7천만 원에서 1억 9천 5백만 원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰 희망가는 감정가(154,000,000원) 이상에서 시작하여 시세 수준인 1억 7천만 원 ~ 1억 8천 5백만 원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 실제 입찰가는 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.