나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10388 [1] 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오아이스퀘어몰 1층비113호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '부원역푸르지오아이스퀘어몰' 1층 비113호로서, 부근은 대형마트, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건내 1층 비113호로서, 외 벽: 석재 및 복합판넬 마감 등 바 닥: 타일 마감 창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(1): 판매시설이나, 현재 휴업중인것으로 조사됨.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2011-01-27), 지구단위계획구역(2013-08-13), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-37호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 하수도(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

판매시설로 공실 상태임. 현황조사 당시(2026.4.) 관리비가 약 26,234,310원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10388 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오아이스퀘어몰 1층 비113호

용도: 판매시설

감정가: 2,580,000,000원

토지면적: 104.98㎡ (약 31.75평)

토지 지분: 104.98㎡ (약 31.75평)

건물면적: 242.53㎡ (약 73.37평)

건물 지분: 242.527㎡ (약 73.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신성통상 주식회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '부원역푸르지오아이스퀘어몰' 1층 비113호에 위치하며, 주변은 대형마트, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능을 겸비한 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 또한, 부원역(부산김해경전철)과 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 및 주차

인접 도로 상태 및 주차장 시설은 보통 수준으로 양호한 접근성을 제공합니다.

* 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 광로, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한, 하수도 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 신청 내역

본 건은 신성통상 주식회사의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 임차인 현황

본 건에는 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 신성 주식회사

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업자 등록일: 2014년 10월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2026년 03월 23일, 확정일자는 없음.

* 인수되는 권리 및 보증금

등기부등본 상 말소기준권리(을1, 전세권설정) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 표시는 주의가 필요하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원이 실제 인수 대상이 되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'이라는 문구와 상충될 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부상 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2015년 03월 27일자 신성통상주식회사의 전세권 설정(을1)이며, 이보다 늦은 근저당권, 소유권 이전, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다. 단, 임차인의 '대항력 있음' 표시는 등기부상 권리 말소 여부와 별개로 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

4. 상권분석

* 부원역 역세권 상권

본 건이 위치한 부원역 아이스퀘어몰은 경전철 부원역과 직접 연결되어 있어 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 핵심 상권에 자리하고 있습니다.

* 복합단지 내 상가

아이스퀘어몰은 부원역 푸르지오 아파트, 아이스퀘어 호텔, 롯데마트, 롯데시네마 등과 함께 조성된 복합단지로, 다양한 연령층과 수요를 흡수할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업시설

인근에 대형마트, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. 또한, BMW 전시 및 수리센터, 삼성 프리미엄 매장 및 서비스센터 등 대형 판매 시설이 인접해 있어 잠재적 고객 유입 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

부산김해경전철 부원역을 도보로 이용 가능하며, 차량을 이용한 김해 시내 및 주변 지역 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

단지 내 롯데마트, 롯데시네마를 비롯하여 주변의 근린생활시설, 아파트 단지 등이 생활 편의시설을 제공합니다.

* 주변 환경

대형 상업시설 및 주거단지가 인접하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 문제

신성 주식회사라는 임차인이 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 보증금 140,000,000원 및 월세 1,000,000원의 승계 또는 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 등기부상 전세권은 말소되었으나, '대항력 있음' 표기 자체로 인해 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공실 및 미납 관리비

본 건은 현재 공실 상태로, 2026년 4월 기준 약 26,234,310원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 부담해야 할 추가 비용이 될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 미납 관리비 내역을 반드시 확인해야 합니다. [주의사항]

* 권리관계 복잡성

등기부등본상 전세권이 말소되었음에도 '대항력 있음'으로 기재된 임차인의 존재는 권리관계 해석에 있어 복잡성을 더합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 수 없거나, 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 없다는 의미일 수 있으나, '대항력 있음'과 상충되므로 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 상가 공실 위험

판매시설로서 경기 변동, 상권 변화, 경쟁 심화 등에 따라 공실 발생 및 수익성 악화의 위험이 상존합니다.

* 폐기물 소각 시설 인접

본 건의 소재지 인근(김해대로 2401)에 김해시 폐기물 소각 시설이 위치하고 있어, 해당 시설의 운영으로 인한 환경적 영향 및 주민 민원 발생 가능성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 복합 상권 내에서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 문제, 상당한 금액의 미납 관리비, 그리고 권리관계의 복잡성으로 인해 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 특히 임차인의 대항력 인정 여부와 그에 따른 보증금 인수 여부가 본 건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 부원역 초역세권 입지: 최상급의 교통 편의성과 풍부한 유동인구를 기반으로 한 높은 상권 잠재력.

* 복합 문화/상업 시설의 시너지 효과: 주변의 아파트 단지, 호텔, 대형마트, 영화관 등과의 연계를 통한 고객 집객 효과.

* 잠재적 가격 메리트: 복잡한 권리관계 및 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 2,580,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, '대항력있는 임차인'으로 인한 140,000,000원의 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 약 26,234,310원의 미납 관리비 부담도 고려해야 합니다.

이러한 권리관계의 불확실성, 미납 관리비, 그리고 상가 공실 위험 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 인수 보증금 140,000,000원과 미납 관리비 26,234,310원을 합산하면 약 166,234,310원의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 실질적인 인수 비용 및 예상 수익률을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근해야 하며, 권리분석 전문가와의 상담을 통해 정확한 법적 리스크를 파악한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

단순 계산 시, 감정가에서 잠재적 인수 비용을 제외한 금액을 고려할 수 있으나, 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 시장 가치는 더 낮을 수도 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 1,900,000,000원 ~ 2,200,000,000원 범위에서, 철저한 사전 조사 결과를 바탕으로 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.