나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3389 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1332 성서무지개아파트 102동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 ‘이곡중학교’ 남측 도로 건너편에 위치하는 ‘성서 무지개아파트’ 제102동 제10층 제1003호 단위세대(전유면적 134.98㎡)로서 부근은 아파트단 지, 단독주택, 근린상가 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 18층건 중 제102동 제10층 제1003호 단위세대(남향, 계단식)로서 건축물대장상 사용승인일자는 1997년 12월 26일이며, - 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 - 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 - 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비 등 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 남향 완경사지대에 위치한 세로장방형의 토지로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 단지는 남측으로 왕복7차선, 동측, 서측 및 북측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m )(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사 항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역(세부사항은 남부교육지원청 문의요망), 상대보호 구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 절대보호구역(세부사항은 남부교육지원청 문의요망) , 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3389 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1332 성서무지개아파트 102동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

토지면적: 61.71㎡ (약 18.67평)

토지지분: 61.7125㎡

건물면적: 134.98㎡ (약 40.84평)

건물지분: 134.98㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1997년 12월 26일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 이곡동에 소재한 '성서무지개아파트' 102동 10층 1003호입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린상가 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 이곡중학교와 인접해 있습니다.

교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 간선도로와의 접근성도 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 아파트 단지는 남측으로 왕복 7차선 도로, 동측, 서측 및 북측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(사업 완료) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 3월 7일 한국자산관리공사의 근저당권 (을6) 입니다.

인수 또는 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다. 지상권 등 별도의 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액: 297,000,000원 입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 주택, 근린상가, 학교가 밀집해 있어 주거 기능이 발달된 지역입니다. 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

아파트 기본정보:

아파트명: 성서무지개아파트

주소: 대구광역시 달서구 이곡동 1332 (신주소: 선원로 171)

사용승인일: 1997년 12월 26일 (건축 후 약 29년 경과)

구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 18층 건물 중 10층 (102동)

세대수: 총 586세대 (102동은 144세대)

면적:

건물면적 (추정 공급면적): 134.98㎡ (약 40.84평)

전용면적 (JSON 참고, 84.99㎡ 기준): 약 25.72평

전용면적 (JSON 참고, 116.95㎡ 기준): 약 35.37평

주차: 총 399대 (지상 6대, 지하 16대 - 제공된 아파트 정보 기준. 총괄표제부 기준 834대)

내부마감: 벽지 및 타일 마감 (내벽, 바닥), 시멘트몰탈 위 페인트 마감 (외벽)

설비: 지역난방, 급배수/위생설비, 승강기, 소방설비 등 기본 설비 완비.

주변 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다.

최근 시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 84.99㎡ (약 25.7평) 면적의 최근 실거래가는 2026년 5월 22,200만원, 6월 18,800만원, 7월 20,200만원 수준입니다.

116. 95㎡ (약 35.4평) 면적의 최근 전세 거래는 2026년 1월 3,000만원 보증금과 월세 60만원이었습니다.

본건의 건물면적 134.98㎡ (약 40.8평)은 제공된 JSON의 전용면적(84.99㎡, 116.95㎡)보다 크므로, 해당 면적대의 거래가격을 참고하되 이를 상회하는 가격을 고려해야 합니다. 84.99㎡ 면적의 최고 매매가가 22,200만원임을 감안할 때, 본건의 시세는 그 이상으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무와 보증금 및 차임 수준을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

건물 노후화: 1997년 준공된 건물로, 2026년 기준 29년차를 맞아 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 절대보호구역 등은 향후 건물 증개축이나 재건축 시 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동의 성서무지개아파트에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 주변 생활 환경이 양호합니다. 건물은 연식이 있으나 구조적 문제는 없어 보이며, 권리 관계가 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 최근 실거래가와 물건의 면적을 고려할 때, 시세 대비 적절한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

지역적 이점: 대구광역시 달서구는 생활 인프라가 잘 갖춰진 주요 거주 지역입니다.

주거 환경: 아파트 단지, 학교, 근린상가가 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

가격 메리트: 최근 실거래가 및 감정가를 비교 분석했을 때, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 분석이 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

최저 입찰가 (감정가 80%): 209,600,000원

시세 분석:

84. 99㎡ (약 25.7평) 기준 최근 매매가 최고 22,200만원

116. 95㎡ (약 35.4평) 기준 최근 전세가 3,000만원+월세 60만원

본건 134.98㎡ (약 40.8평)은 84.99㎡보다 면적이 크므로, 22,200만원 이상의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

제공된 JSON 데이터를 기반으로 추정할 때, 134.98㎡의 적정 시세는 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 판단됩니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 ~ 245,000,000원

(상기 입찰가는 최근 시세, 면적, 권리 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정한 예상 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.