나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10498 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 190-1 아산코아루아파트 105동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "신창중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 교육시설(신창중학교 등), 아파트단지(샘마을아파트, 소화마을아파트 등), 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 15층 중 11층 1102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. ※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-505)(접합),가축사육 제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 (2024-11-27)(신창중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2026-02-13)(충남 다우리학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급 될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2026타경10498 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 190-1 아산코아루아파트 105동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 63.01㎡ (약 19.06평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

토지지분: 63.00599999999999㎡

건물지분: 84.9418㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "신창중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 교육시설, 아파트단지(샘마을아파트, 소화마을아파트 등), 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 및 건물 정보

소재 토지는 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 소재 토지는 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.

건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 경사슬래브지붕 15층 중 11층 1102호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다. 다만, 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 5일 접수된 한국주택금융공사 근저당권(134,750,000원)으로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

본건 등기부채권 총액은 172,250,000원입니다.

각종 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 모두 말소될 것으로 보입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 일반적인 경매 진행 시 소멸되는 권리에 해당할 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

주의: 임차인 현황 및 임대차 관계가 미상인 점을 감안할 때, 보증금 등 금전적 부담이 인수될 가능성은 낮으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 신창중학교, 충남 다우리학교 인근의 상대보호구역에 해당합니다. 경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과 확인이 필요합니다.

최근 매매 정보에 따르면, 아산코아루아파트 84.94㎡ 면적의 경우 2026년 7월 기준 1억 2,900만원에서 1억 4,600만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본건은 11층으로, 해당 층수 및 내부 상태에 따라 시세보다 높거나 낮게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 북동측으로 신창중학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 주변 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

아산코아루아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 및 교통

아산코아루아파트 단지는 총 381대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 지하 주차 공간은 18대, 지상 주차 공간은 4대입니다. 지하에는 전기차 충전기 11대가 설치되어 있습니다.

단지 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로가 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자 및 설비

설비의 정상 작동 여부는 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

신창중학교 및 충남 다우리학교 인근의 상대보호구역에 해당하며, 경계 중복에 따른 용도지역 중복 발급 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 초기 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 신창면 소재 아파트로서, 교육시설 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 대부분이며, 임차인 인수 부담도 없습니다. 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 설비 작동 여부 및 정확한 점유 관계 확인은 필수적으로 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신창중학교 등 교육시설 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

* 주변 근린생활시설 및 아파트 단지와의 시너지 효과.

* 간선도로 및 대중교통 이용 편리성으로 인한 우수한 교통 여건.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 권리 분석 위험이 낮음.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 명확한 초기 자금 계획 수립 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 171,000,000원이며, 최근 2026년 7월 실거래가는 129,000,000원에서 146,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건은 11층으로 비교적 높은 층수에 해당하므로, 최근 최고 실거래가 수준을 고려하고 입찰을 고려한다면 145,000,000원 내외를 예상해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 개별 입찰자의 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.