나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600653 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 109-14 에이동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재‘새일초등학교’북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 303호로서, (사용승인 : 1991.09.28.) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 '다세대주택'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이고, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(덕암29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였고, 호별위치는 건축물대장상 도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600653 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 109-14 에이동 3층303호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000원

건물 사용승인일: 1991년 9월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

건물면적: 50.50㎡ (약 15.28평)

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 ‘새일초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리를 감안할 때 교통사정은 보통입니다.

남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

소로2류(폭 8m~10m)(덕암29)(접합)이며, 가축사육제한구역 및 절대보호구역(대전동부교육청)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑4. 강제경매개시결정 (대전지방법원, 2026-04-01, 31,500,000원)

소유권이전: 갑1 (1993-06-07, 김순교), 갑2 (2017-04-13, 김경자), 갑3 (2025-01-09, 황송연, 매매)

압류: 갑5. 압류 (국민건강보험공단, 2026-05-08)

등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박미선 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-07

대항력: 있음

비고: 본건 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 진행 시 정확한 계약 내용을 확인해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 등재 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 속한 ‘에이동’은 1991년 9월 사용 승인된 4층 건물입니다.

총 4층 건물로, 연면적 594.92㎡, 대지면적 300.8㎡에 건축되었습니다.

본건은 3층 303호이며, 전유면적은 50.50㎡ (약 15.28평)입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

주변 유사 다세대/연립주택 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 대전 대덕구 덕암동 78-4, 대조빌라 (1992년 건축, 48.14㎡): 4,700만원

* 대전 대덕구 덕암동 55-12, 진성주택(가,나동) (1992년 건축, 44.16㎡): 5,400만원

* 대전 대덕구 덕암동 14-1, 신탄빌라(14-1) (1983년 건축, 49.41㎡): 4,500만원

4.3. 시세 현황

본건(50.50㎡)과 면적 및 건축 연도가 유사한 주변 다세대주택의 최근 실거래가는 4,500만원에서 5,400만원 수준입니다.

감정가는 5,700만원으로, 최근 최고가 실거래가보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 북측 인근에 새일초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 인프라

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용을 위한 버스승강장이 인근에 있습니다.

5.3. 주변 시설

주거지역 내에 소규모 공장이 혼재되어 있어, 일부 소음이나 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 박미선 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 명도 과정에서 추가 비용 발생 가능성 또는 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1991년 건축된 건물로, 약 35년이 경과하여 향후 수리 및 유지보수에 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

가축사육제한구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치한 다세대주택으로, 새일초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역이나, 소규모 공장이 일부 입지하여 주거 쾌적성 측면에서는 일반적인 신축 아파트 단지보다 다소 떨어질 수 있습니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 0원으로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사를 통해 사실관계를 파악하고 명확한 명도 계획을 수립해야 합니다.

건축된 지 약 35년이 경과하여 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

감정가가 최근 실거래가 최고가보다 높다는 점은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

최근 주변 실거래가 최고가가 5,400만원인 점을 감안할 때, 감정가(5,700만원) 대비 입찰가를 산정할 때 시세 대비 할인율 확보가 중요합니다.

8.2. 명도 전략

보증금 0원, 차임 0원인 대항력 있는 임차인에 대한 명확한 대응 방안 마련이 투자 성공의 관건입니다.

8.3. 장기적 관점

해당 지역의 향후 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력은 별도 면밀한 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

건물면적 50.50㎡ (약 15.28평) 기준, 최근 주변 실거래가는 4,500만원에서 5,400만원 사이입니다.

본건의 감정가는 5,700만원으로, 최근 실거래가 최고가(5,400만원)보다 높습니다.

9.2. 리스크 요인 고려

대항력 있는 임차인 존재(보증금/차임 0원)로 인한 명도 불확실성 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건축 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성도 감안해야 합니다.

9.3. 입찰가 산정

인수 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 최고가(5,400만원)를 기준으로, 이러한 리스크를 반영하여 최소 10% 이상 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

명도 비용, 시간, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 4,500만원 ~ 5,000만원으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사, 임차인과의 협상 가능성 확인, 권리 관계 재확인 등 추가적인 정보 수집 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.