나이스옥션 법원경매 성남 2026타경133 [1] 경기도 광주시 송정동 55 현대아파트 101동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주송정초등학교" 남동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 등 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 19층 내 제13층 제1303호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도 확인요)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 성남지원 2026타경133 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 광주시 송정동 55 현대아파트 101동 13층 1303호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 19층 내 제13층 제1303호

건물명: 송정현대아파트

사용승인일: 2002년 7월 19일

최고층: 20층

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

토지지분: 37.125㎡

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.96㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 분양면적은 제공된 정보로 명확히 확인되지 않으나, 전용면적보다 넓습니다.

1.4. 감정가 및 현황

감정가: 405,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주송정초등학교" 남동측에 위치하며, 주위는 중.소규모의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 소하천구역(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도 확인요)<소하천정비법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* 공장설립승인지역<수도법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 특별대책지역<환경정책기본법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

* 상기 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2026년 8월 25일로 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을14 근저당 (국민은행, 2016년 5월 31일 접수, 228,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 6월 7일

* 확정일자: 2022년 12월 19일

* 배당신고일자: 2026년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

본건은 임의경매로 진행되며, 제시된 권리분석상 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 정 의 경우 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권 이전 이력 확인 (2006.09.07, 2012.04.25, 2016.05.09)

* 을14 근저당 (국민은행, 228,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8 임의경매개시결정 (국민은행, 169,571,409원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 228,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 "광주송정초등학교" 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다. 주변에 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 광주송정초등학교 등

* 상업시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능

* 기타: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 아파트 정보

* 아파트명: 송정현대

* 관리사무소 연락처: 031-769-6200

* 주소: 경기도 광주시 송정동 55

* 세대수: 326세대

* 동수: 4동

* 주차대수합계: 115대 (지상 12대, 지하 9대)

* 최고층: 20층

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.3. 설비내역

위생, 급배수, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건

유동화물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

제시된 정보상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대관계 미상: 감정평가서상 '기타참고사항'에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에 정 씨가 등재되어 있어 실제 점유 및 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (다만, 대항력 없는 임차인으로 권리상 문제는 없어 보입니다.)

7. 종합 의견

본건 경기도 광주시 송정동 현대아파트 1303호는 광주송정초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 아파트입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가 대비 시세가 높지 않아 투자 가치를 검토해볼 만합니다. 권리관계는 비교적 명확한 편이나, '유동화물건' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 면밀한 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지 및 생활 환경: 초등학교 인접, 교통 편리, 생활 편의시설 접근성 양호.

* 안정적인 시세: 주변 아파트 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 최근 매매 사례를 통해 시세 파악 가능.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인 없음, 말소기준권리 명확으로 낙찰 후 인수 부담 적음 (단, 지상권 등 확인 필요).

9. 예상 입찰가

최근 6개월간 동일 면적(84.96㎡)의 실거래가는 36,000만원에서 36,300만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 40,500만원입니다.

시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 합리적인 입찰가는 37,000만원 ~ 38,000만원 수준으로 예상됩니다. 시세 대비 낙찰 가능성이 있으나, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 최소 입찰가: 감정가의 10% (3,000만원)

* 최근 시세 반영 입찰가: 약 37,500만원 (시세 상단 및 층수 고려)

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 37,000만원

* 공격적 접근 시 예상 입찰가: 38,000만원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 37,500만원 내외로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.