나이스옥션 법원경매 부천 2026타경17 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 9층 926호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재하는 "호수공원입구사거리" 북측인근의 "한강비즈나인지식산업센터" 9층 926호로서 주위는 주거지역외곽의 지식산업센터 등 공업용부동산이 산재하는 지역으로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남서측으로 접한 중로를 통하여 김포한강4로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 9층 926호로서 외벽: 복합판넬, 강화유리 칼라샤시 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 사용승인일: 2023.10.13.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공업용(지식산업센터 및 지원시설)으로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2026타경17 (1)

1.2. 소재지

경기도 김포시 구래동 6877-10, 한강비즈나인지식산업센터 9층 926호

1.3. 용도

지식산업센터

1.4. 건물 정보

건축물현황상 해당 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물이며, 본건은 9층 926호입니다. 사용승인일은 2023년 10월 13일입니다.

1.5. 면적

토지 면적: 24.65㎡ (약 7.46평)

건물 면적: 101.22㎡ (약 30.61평)

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.6. 감정가

414,000,000원

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

국OOO (국민은행으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "호수공원입구사거리" 북측 인근에 위치한 "한강비즈나인지식산업센터" 내에 있으며, 주위는 지식산업센터 등 공업용 부동산이 산재한 지역으로, 주거지역 외곽에 위치합니다. 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

남서측으로 접한 중로를 통해 김포한강4로와 연결되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

남서측으로 폭 20m~25m의 중로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간: 25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류

부동산 임의경매

3.2. 말소기준권리

2024년 1월 25일 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사팀워크, 조

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2020년 6월 23일

* 대항력: 있음 (인수되는 보증금은 0원으로 신고되어 있습니다.)

3.4. 인수되는 권리/금액

매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항은 없습니다. (단, 지상권은 존재 가능하나 명시된 바 없음)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 등기부채권 총액

334,706,134원

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본건이 위치한 지역은 다수의 지식산업센터가 밀집해 있는 산업단지 또는 상업 지역으로, 주변에 업무 시설 및 관련 지원 시설이 산재해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 버스정류장이 있으며, 마트, 카페, 음식점 등 다양한 상업 시설이 도보 이용 가능한 거리에 분포하고 있습니다. (검색 결과 종합)

4.3. 잠재적 상권 성장 가능성

김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 주변으로 개발이 진행 중이거나 예정된 지역들이 있어 향후 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의시설

남서측 중로를 통해 김포한강4로와 연계되며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 교육시설

김포호수초등학교, 김포한가람초등학교, 김포한가람중학교, 나래중학교, 은여울중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 편의시설

마트, 카페, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설이 주변에 다수 분포하고 있습니다. 키즈카페(헬로방방, 놀자GO주니어키즈카페 등)와 같은 가족 단위 편의시설도 확인됩니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역(구래동 6877번지 일대)에 데이터센터 건립 관련 주민들의 반대 의견이 다수 확인되었습니다. 이는 전자파, 소음, 교통량 증가 등에 대한 우려 때문입니다. 다만, 본건 부동산과의 직접적인 인접성이나 해당 시설의 건설 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인(주식회사팀워크, 조 )은 2020년 6월 23일 전입(사업자등록)하여 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 신고되었으나, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 명도에 다소 어려움이 있을 수 있으며, 점유와 관련된 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상의 규제

본 토지는 공항 고도제한 구역, 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역 등에 해당되어 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 외국인 등의 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다.

6.3. 지식산업센터 용도 제한

해당 물건은 지식산업센터로, 주거용이나 일반 상업용으로 용도 변경이 제한될 수 있어 투자 목적에 따른 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2023년 10월 사용승인)가 얼마 되지 않은 깨끗한 상태의 지식산업센터입니다. 교통 여건이 양호하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 다양한 토지이용 규제, 지식산업센터라는 용도적 특성 등을 고려할 때 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 임차인과의 명도 관련 이슈는 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 깔끔한 상태 유지

* 김포한강신도시 택지개발지구 내 위치로 잠재적 가치 상승 기대

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크 관리 시, 저가 매수 기회 창출 가능성 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 414,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 권리 관계, 임차인 현황, 물건의 상태, 유사 물건 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 가능성 및 소요 기간, 추가적인 권리 분석 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.