나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30721 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 5층513호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천남초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철1호선 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제13층 건물 중 제5층 제513호로서, (사용승인일 : 2012.06.01) 외벽 : 외장용 석재 및 복합판넬 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서, "도시형생활주택 및 오피스텔" 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

도시형생활주택으로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2026타경30721 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 5층 513호이며, 건물 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 70,100,000원이며, 토지 면적은 3.68㎡ (약 1.11평), 건물 면적은 12.50㎡ (약 3.78평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2012년 6월 1일에 사용승인을 받았습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천남초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "부천역"이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 26일에 접수된 남동세무서장의 압류입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 88,500,000원)이 존재하나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 있으며, 보증금 88,500,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 3월 15일, 확정일자 2023년 2월 17일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 4월 4일입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 심곡본동 지역은 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 부천역 상권을 배후로 두고 있습니다.

지하철 1호선 부천역을 이용하기 편리하며, 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

최근 2026년 7월 거래된 주변 연립/다세대 매매 사례를 살펴보면,

* 부천블루하임 (2022년 준공, 49.91㎡): 27,500만원 (평당 약 1,830만원)

* 삼성빌리지 (2010년 준공, 55.08㎡): 15,500만원 (평당 약 930만원)

* 동명빌라 (1983년 준공, 31.3㎡): 6,250만원 (평당 약 660만원)

본 건은 2012년 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 12.50㎡ (약 3.78평)으로 매우 작은 면적입니다.

최근 매매 사례 중 본 건과 유사한 건물 유형이나 연식의 직접 비교 대상은 찾기 어렵습니다.

감정가 70,100,000원(평당 약 1,850만원)은 신축 연식 및 역세권을 고려할 때, 소형 면적임을 감안하면 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

주변 부동산 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 부천역 인근에 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 다양한 음식점 등 풍부한 생활 편의시설이 있습니다.

* 교육시설: 부천남초등학교가 인근에 있으며, 부천동중학교, 부천고등학교 등도 가까운 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 대상 명시, 2026년 8월 25일까지 유효)

* 소형 면적: 12.50㎡ (약 3.78평)의 매우 작은 면적으로, 활용도 및 향후 매매/임대가 제한적일 수 있습니다.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 절차는 필요합니다.

* 건물 노후화: 2012년 준공으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지조건 및 교통, 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 법적으로는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 12.50㎡의 매우 작은 면적은 투자 및 실거주 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

감정가는 주변 신축급 소형 오피스텔 시세와 유사하나, 비교 대상과의 차이점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 소형 주거 공간으로 1인 가구 대상 임대 수익 기대 가능.

* 2012년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 권리관계 명확하여 명도 외 인수 부담 없음.

* 주변 개발 가능성 및 상권의 지속적인 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 70,100,000원

* 토지면적: 3.68㎡ (약 1.11평)

* 건물면적: 12.50㎡ (약 3.78평)

* 임차인 보증금 88,500,000원은 인수되지 않으므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 최근 매매 사례를 분석해보면, 본 건과 동일한 건물/단지 정보는 아니지만, 비슷한 지역의 소형 주택의 평당 가격대는 다양하게 분포합니다. 2022년 준공된 49.91㎡ 물건은 평당 약 1,830만원, 1983년 준공된 31.3㎡ 물건은 평당 약 660만원 수준이었습니다.

* 본 건의 감정가는 평당 약 1,850만원으로, 신축 연식과 역세권이라는 점을 고려하면 높게 책정된 것으로 보이나, 12.50㎡라는 극히 작은 면적을 감안할 때 절대 금액이 높지는 않습니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 65,000,000원

* 이는 단순 참고용이며, 실제 투자 결정은 본건에 대한 현장 답사, 주변 시세 재조사, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 소형 면적의 향후 환금성 및 임대 수요를 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.