나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30689 [1] 경기도 김포시 하성면 원산리 550-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 동을산리에 소재하는 "동을산리운동장" 북동측 직선거리 약 470미터 지점에 위치하며, 부근일대는 공장, 창고 및 일부 단독주택과 농경지 등으로 형성 된 소규모 공장지대로 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하며, 시내버스 정류장과의 거리 및 운행회수 등을 참작할때 전 반적인 교통상황은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 공업용 및 주거용 건부지로 이용중이며, 남서측 경계 부분에 약 2미터 정도의 상향 보강토 옹벽 소재함.

인접 도로상태

본건은 지적도상 도로가 없는 맹지이나 현황은 자체토지중 북동측 일부를 포함한 폭 약 5미 터 정도의 진입도로를 이용하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역)으로 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의)이 며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(위탁지역10m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>이고 기타 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도 :단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임. <추가기재>"본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등 의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

후면 건물감정평가요항표의 "부합물 및 종물"란을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 후면 "건물감정평가요항표" 참조 2) 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)건물 경량철골조 판넬지붕 단층으로 1993년 01월 21일 사용승인 되었으나 경과년수에 비해 현황은 대체로 양호한 편으로 외벽 : 샌드위치판넬위 본타일 내벽 : 벽지도배 등 창호 : 하이새시 이중창 구조임. 기호2-(나)건물 경량철골조 판넬지붕 단층으로 1993년 01월 21일 사용승인 되었으나 경과년수에 비해 현황은 다소 양호한 편으로 내, 외벽 : 샌드위치판넬 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

기호2-(가)는 주택(방3, 거실, 주방, 화장실 등) 용도이나 기준시점 현재 공실로 파악되며, 기호2-(나)는 공업용인 것으로 파악되나 기준시점 현재 내부에 적치물 있으며, 시건장치 되 어있음.

설비내역

기호2-(가)는 위생설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외건물 3동(기호(ㄱ)(ㄴ)(ㄷ))이 소재하 고 있음.

공부와의 차이

기호2-(가)는 공부상 창고로 등재되어 있으나 현황은 주택구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체가 공실 또는 비사용으로 파악되는 바 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록1.은 지적도상 맹지이나, 현황은 자체토지 중 북동측 일부를 포함한 폭 약5미터 정도의 진입도로를 이용하여 출입하고 있음
-목록2중 ① 84㎡(창고)는 공부상 창고로 등재되어 있으나 현황은 주택구조임
② 111.8㎡(가구손잡이 제조) 공업용인 것으로 파악되나 현재 내부에 적치물이
있으며 시건장치 되어 있음
-목록1.2 공실 또는 비사용으로 파악 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30689 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 원산리 550-2

용도: 근린시설 (제2종 근린생활시설, 창고시설)

감정가: 600,117,520원

토지면적: 668.00㎡ (약 201.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 391.60㎡ (약 118.46평)

건물 제시외면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행)

특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

주변환경: 본건은 경기도 김포시 하성면 원산리에 위치하며, "동을산리운동장" 북동측 직선거리 약 470미터 지점에 소재함. 주변은 공장, 창고, 일부 단독주택 및 농경지로 형성된 소규모 공장지대로, 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 차량으로 접근이 가능하며, 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 회수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

도로상태: 본건 토지는 지적도상 맹지에 해당하나, 현황은 자체 토지 중 북동측 일부를 포함한 폭 약 5미터 정도의 진입도로를 이용하여 출입하고 있음. (진입도로 확보 상태 및 이에 따른 재산권 행사 가능성 등에 대한 추가 확인 필요)

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 04월 25일자 중소기업은행 근저당권 (을22)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음)

주요 임차인 현황:

* 이 : 2016년 12월 21일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없어도 계약 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토 필요.

* 황 : 2017년 11월 27일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없어도 계약 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토 필요.

* 안 : 2025년 07월 29일 전입, 대항력 없음.

인수되는 보증금 총액: 0원

채권 총액: 약 3,884,116,060원 (등기부 채권 총액 기준)

기타 권리사항: 다수의 가압류, 압류가 존재하나 모두 매각으로 소멸 예정임. 본건은 유동화 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있으므로 주의가 요망됨.

4. 상권분석

주변지역 특성: 소규모 공장 및 창고 밀집 지역으로, 단독주택 및 농경지가 일부 혼재되어 있어 산업 활동 및 농업 활동이 병행되는 지역임.

주요 업종: 근린생활시설, 창고 시설 등으로 활용되는 것이 일반적이며, 주변 환경상 공업 관련 시설의 입지가 용이함.

5. 생활정보

편의시설: 본건 소재지는 공장 및 농경지 위주로 형성되어 있어, 일반적인 주거 지역에서 기대할 수 있는 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 부족할 것으로 예상됨.

주변 환경: 공장지대의 특성상 소음, 분진 등의 환경 영향을 받을 수 있으며, 혐오시설 관련 정보는 현재 제공되지 않으나 주변 지역 특성상 추가적인 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

진입도로 문제: 지적도상 맹지로서 현황 도로의 폭이 5미터로 협소하여, 원활한 차량 통행 및 건축 관련 법규 준수에 제약이 발생할 수 있음.

대항력 있는 임차인: 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있음.

건물 현황과 공부상 불일치: 공부상 창고로 등재된 건물이 주택으로 사용 중이며, 공업용 건물 내부에 적치물 및 시건장치가 되어 있어, 건물 사용 및 명도 과정에서 어려움이 있을 수 있음.

제시외 건물 존재: 감정평가서상 제시외 건물 3동이 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 처리 방안(철거, 인수 등) 검토가 필요함.

공실/비사용 상태: 현재 건물(목록1, 2)이 공실 또는 비사용 상태로 파악되어, 장기적인 공실로 인한 자산 가치 하락 또는 관리 부실의 우려가 있음.

높은 채권 총액 및 유동화 물건: 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮으나, 유동화 물건 특성상 복잡한 채권 관계 및 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 하성면의 소규모 공장지대에 위치한 근린생활시설 및 창고 용도의 부동산임. 토지는 지적도상 맹지에 해당하나 현황 도로를 이용 중이며, 건물은 공부상 용도와 현황이 일부 상이하고 제시외 건물도 존재함. 특히, 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 관련 주의가 요구됨. 전체적으로 자산 가치 대비 높은 채권 총액이 설정되어 있으며, 유동화 물건이라는 점 또한 고려해야 함. 현재 공실 또는 비사용 상태로 파악되어 투자 시점에서의 명확한 활용 계획 수립이 중요함.

8. 투자 포인트

인수되는 임차보증금 없음: 현재 파악된 임차인들의 인수 보증금이 없어 초기 투자 부담이 상대적으로 적음.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 자체 활용 또는 매각 시 유리할 수 있음.

소규모 공장지대 내 입지: 향후 지역 개발 또는 산업 시설 수요 증가에 따른 자산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

활용 용이성: 근린생활시설 및 창고 시설로서의 용도 전환 또는 활용이 비교적 용이함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 정확한 시세, 현장 조사 결과, 명도 난이도, 향후 활용 계획 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재, 맹지 리스크, 건물 상태 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 임차보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 해당 물건의 개별적인 가치와 리스크 요인을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.