나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30680 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 532-32 고촌헤센스마트 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상15층 건물 내 제13층 제1303호로서, (사용승인일:2023.02.03) 외 벽 : 석재붙임, 벽돌 및 복합판넬 마감임. 내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 "업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 38m내외의 도로, 남동측으로 폭 약 24m내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) , 중심지미관지 구 , 대로1류(폭 35m~40m)(고촌 대1-1호,주간선도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(고촌 중3-10호,보조간선도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 침수위험지구<자연재해대책법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 ) <철도안전법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30680 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 532-32 고촌헤센스마트 13층 1303호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 4.25㎡ (약 1.29평)

건물면적(전용면적): 28.13㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2023년 2월 3일

건물 규모: 지하 7층/지상 15층 중 13층 1303호

1.2. 건축물 정보

건물명: 고촌 헤센스마트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상15층 건물

외벽: 석재붙임, 벽돌 및 복합판넬 마감

내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임

창호: 새시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역입니다 [cite:X].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(고촌역)이 소재하는 등 제반 대중 교통 상황은 보통입니다. 김포골드라인 고촌역이 도보 거리에 있으며, 주변 도로망 또한 우수하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 폭 약 38m 내외의 도로, 남동측으로 폭 약 24m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한 해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 침수위험지구, 철도보호지구, 하수처리구역 등입니다. 특히 공항 관련 고도제한 및 구역 설정이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 한국자산관리공사가 접수한 강제경매(2026.03.23 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 26일

* 확정일자: 2024년 3월 26일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

등기부등본상 을구 3번 권리로 주택임차권(박 )이 있으며, 금액은 155,000,000원이고 말소 기준 권리보다 앞선 선순위 임차권입니다. 이는 매수인에게 인수되는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite:X]. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '물건명세서' 상 인수되는 임차권이 명확히 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시 고촌읍 신곡리 지역은 "고촌역"을 중심으로 오피스텔, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 아파트 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 일반상업지역 및 중심지미관지구로 지정되어 있어 지역 내 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 임대 수요

고촌역 초역세권 오피스텔로, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 주변 상업 및 업무 시설과의 접근성 또한 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

고촌역(김포골드라인) 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 단지 내 또는 인근에 식당, 카페, 마트, 편의점, 은행, 병원 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

주변에 고촌초등학교, 고촌중학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 상업지역으로 다양한 상가시설이 발달해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(박 )의 보증금 155,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있으며, 인수 후에도 임차인의 배당 여부에 따라 추가적인 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 제한

고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등 공항 관련 법규 적용으로 인해 향후 건물 증축, 개조, 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

성장관리권역, 침수위험지구, 철도보호지구 등 추가적인 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 고촌역 초역세권에 위치하여 입지적 장점이 뛰어납니다. 교통 편리성, 주변 상업 시설 발달, 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 155,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 해당 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 실제 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 배당 시뮬레이션이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2023년 사용승인)

* 고촌역 초역세권의 우수한 입지

* 김포골드라인을 통한 서울 접근성 용이

* 주변 상업 및 근린생활시설 발달로 인한 임대 수요 기대

* 대규모 오피스텔 단지의 랜드마크 효과

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이며, 최근 실거래가 또한 28.13㎡ 면적 기준 220,000,000원에 형성되어 있어 시세가 감정가 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건에는 보증금 155,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이를 고려할 때, 매수인의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 220,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

가장 합리적인 최대 입찰가는 다음과 같이 계산될 수 있습니다.

최대 입찰가 = 시세 - 인수 보증금

최대 입찰가 = 220,000,000원 - 155,000,000원 = 65,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원을 상한선으로 고려하여, 권리분석 및 배당 시뮬레이션 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '인수' 표기의 상반되는 부분을 명확히 확인할 필요가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.