나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4414 [1] 서울특별시 구로구 고척동 253-5 우진명가 제101동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '서울세곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제101동 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2019.02.08) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대주택)"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 자주식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 완경사의 3필지 일단의 "부정형"의 토지로서, 현황 "도시형생활주택(단지형다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

253-5: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방 지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역 <도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간: 2025.1.4.~2026.1.28./2026.1.29.~2027.1.28.)임. 253-359: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.1.4.~2026.1.28./2026.1.29.~2027.1.28.)임. 253-323: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(2014-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~202 6.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.1.4.~2026.1.28./2026.1.29.~2027.1. 28.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4414 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 253-5 우진명가 제101동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕, 지상 6층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2019년 02월 08일

감정가: 332,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.05㎡ (약 11.2 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0 평)

건물면적: 53.44㎡ (약 16.2 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '서울세곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 완경사의 3필지 일단의 부정형 토지로서, 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 제3종 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 상대 보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산 강제경매 사건입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2019.02.18), 소유권이전(2020.07.13), 공유자전원지분 이전(2020.08.19) 등이 등기되어 있습니다.

주택임차권(김성희, 300,000,000원)이 등기되었으나 말소된 상태입니다.

가압류(주택도시보증공사, 1,949,000,000원) 및 압류(양천세무서장, 강서세무서장, 강서구청장) 등기들이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경4414) 등기가 현재 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 2,249,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김성희)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-06

확정일자: 2020-07-27

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

비고: 물건명세서상 매각 조건에 따라 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다.

* 임차인: 이예슬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-28

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울세곡초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상권 잠재력

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 주거 환경 개선을 통한 가치 상승이 기대됩니다. (관련 정보: 고척동 253번지 일대 주택재개발정비사업, 고척동 253번지, 최고 29층 아파트 1,469세대로 재개발)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 서울세곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 및 생활 인프라

주변에 다수의 편의점, 학원, 병원, 카페 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. (예: GS25, CU, 이디야커피 등)

5.3. 건물 및 부대시설

건물은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 사용승인일은 2019년 2월 8일입니다. 위생, 난방, 급배수, 승강기, 자주식 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 총 주차 대수는 16대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 관련 조건

가장 중요한 리스크는 물건명세서상 임차인 김성희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 김성희 씨는 대항력이 없으나, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 보증금 반환 부담을 지게 될 수 있습니다.

6.2. 정비구역 지정

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성이 있으나, 사업 진행 시기 및 구체적인 계획에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 지역 관련 규제

본건 토지는 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당되어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 해당 물건지와 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 서울남부교정시설(구치소) 부지 인근 지역이 창업 허브 조성 등으로 변화하고 있다는 점은 지역 환경 변화의 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 구로구 고척동 253-5 우진명가 제101동 제2층 제201호는 신축 연도(2019년)가 비교적 최근이고, 서울세곡초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 또한, 정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 임차인 김성희 씨와 관련된 명도 조건입니다. 대항력은 없으나, 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 관련 조항 및 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2019년에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택입니다.

* 서울세곡초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 매각 조건으로 제시된 임차인 관련 위험 요소를 사전에 인지하고 관리할 경우, 시세 대비 저가 매수 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건과 면적 및 건축 연도가 유사한 매물들의 시세는 평당 약 4,300만원 ~ 5,000만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 53.44㎡(약 16.2평)를 기준으로 환산 시, 시장가는 약 2억 3천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 3억 3,200만원은 이러한 최근 매매 시세보다 높은 수준이며, 특히 임차인 명도 조건과 관련된 불확실성을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

현재까지 파악된 인수 보증금은 0원이지만, 임차인 김성희 씨의 보증금(3억원) 관련 조건 이행 여부가 불투명하므로, 이를 감안한 투자금 산정이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세와 위험 요소를 고려하여 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 낙찰 후 임차인 관련 조건 이행 여부를 명확히 확인하고, 불이행 시 발생할 수 있는 추가 비용을 감안하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.