나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4424 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제7층 제702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재 "영등포유통상가" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "영등포구청역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상8층 건(사용승인일 : 2022.04.05.) 내 제7층 제702호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 섀시창호.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 3 미터 막다른도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. -임차보증금 금340,000,000원 -임대차계약일자 2022년12월30일 -확정일자 2023년01월04일

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4424 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제7층 제702호

감정가: 374,000,000원

토지면적: 10.05㎡ (약 3.04평)

건물면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물대장상 건물명: 서경홈타운

사용승인일: 2022년 04월 05일

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상8층 중 제7층 제702호

주용도: 공동주택(다세대주택)

기타용도: 업무시설(오피스텔)/공동주택(다세대주택)

전유부 호수: 702호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재 "영등포유통상가" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "영등포구청역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

2.3. 도로 및 토지이용

본건의 동측 및 북측으로는 노폭 약 8미터, 남측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다. 토지는 장방형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 01월 05일 접수된 수협은행의 가압류(채권금액: 1,567,749,529원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 최상범 (2022-04-14)

* 가압류: 수협은행 (2024-01-05, 말소기준권리)

* 주택임차권: 정현준 (2024-08-21 등기 말소, 금액: 340,000,000원, 전입일: 2023-01-27, 확정일: 2023-01-04)

* 압류: 강서구 (2025-10-02), 양천세무서장 (2026-01-13), 양천구 (2026-03-19)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-01)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이동윤

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025-03-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(정현준)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-27

* 확정일자: 2023-01-04

* 배당신고일자: 2024-08-21

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인들의 대항력이 없는 것으로 분석되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 영등포 당산동2가는 주거용 건물(다세대, 오피스텔, 아파트)과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 영등포구청역 인근으로 행정기관 및 상업시설 이용이 편리하며, 영등포 일대의 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 2, 5호선 영등포구청역 이용이 편리합니다.

* 쇼핑/문화: 타임스퀘어, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰 접근이 용이합니다.

* 행정: 영등포구청이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교육: 서울영등포초등학교, 영등포중학교, 영등포고등학교 등이 인근에 소재합니다.

* 의료: 여의도 성모병원, 이대서울병원 등 중대형 병원 이용이 가능합니다.

* 녹지: 영등포공원 등 녹지 공간 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 검토

지도 검색 결과, 본건 주변에 유해시설이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 직접적으로 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

본건 매각 물건명세서에 "임차인 정현준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 배당을 받지 못한 보증금 잔액에 대해 매수인에게 청구할 권리를 포기한다는 조건이므로, 원칙적으로 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없다고 해석됩니다. 그러나 복잡한 권리관계 및 HUG 관련 특이사항이 있는 만큼, 법률 전문가와의 상세한 상담을 권장합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

다수의 압류 및 가압류 채권이 존재하며, 채권 총액이 약 19억 원에 달합니다. 이는 경매 절차 진행에 큰 문제는 없으나, 권리 분석 시 다각적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 역세권 입지 및 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, HUG 보증금과 관련된 인수조건 변경 및 복잡한 권리관계 등 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 특이사항이 법적으로 낙찰자에게 인수 부담으로 작용하지 않는다는 전제 하에, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 영등포구청역 도보 이용 가능.

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 양호한 생활 인프라: 주변 상업, 행정, 교육, 의료 시설 이용 편리.

* 지역 개발 잠재력: 영등포 지역의 지속적인 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(PLUSVIEW 건물, 2023년 건축, 당산동2가 32-1번지)에 따르면, 2025년 10월 33,000만원(15.33㎡) 및 2026년 4월 32,000만원(15.33㎡)의 거래 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 2,000만원/㎡ 이상 수준으로 추정됩니다.

본건의 면적(22.50㎡)을 기준으로 시세를 환산 시 약 4억 7천만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 374,000,000원으로, 주변 시세 대비 합리적으로 평가되었다고 판단됩니다.

HUG 보증금 관련 인수 조건이 낙찰자에게 부담으로 작용하지 않을 것으로 예상되므로, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 380,000,000원 ~ 390,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사를 통해 내부 상태, 주변 환경과의 비교, 경매 정보의 최신 업데이트 내용 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.