나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4450 [1] 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 '염창역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(염창역)이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 내 제7층 제701호로서, (사용승인일: 2021.12.03.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요앙)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20 ~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅳ. 참고

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4450 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제7층 제701호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제7층 제701호

사용승인일: 2021년 12월 03일

용도: 오피스텔 (현황 주거용 추정)

1.3. 면적 및 건물가치

토지면적: 10.79㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.79㎡ (약 3.26평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

감정가: 395,000,000원

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 '염창역' 북측 인근에 위치하고 있음.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

지하철 9호선 염창역과 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성 양호.

차량 진출입 가능하며, 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경4450)이 말소기준권리이며, 등기부채권 총액은 375,000,000원임.

3.2. 소유권 및 권리변동

소유권보존: 주식회사대림파크빌 (2021.12.13)

소유권이전: 박종진 (2023.01.27, 매매)

3.3. 임차인 현황

임차인: 신민경 (신 )

보증금: 375,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 01월 27일

확정일자: 2022년 12월 08일

배당신고일자: 2025년 02월 14일

대항력: 없음

3.4. 임차인 관련 특이사항 및 주의사항

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있음.

임차인 신민경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되며, 해당 조건이 성립될 경우 권리 상 문제는 없을 것으로 보임.

다만, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 말소 조건이 명확히 이행되는지 반드시 확인해야 함.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨 (지상권 없음).

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역에 위치함.

지하철 9호선 역세권에 위치하여 유동인구 및 잠재 수요는 보통 수준으로 판단됨.

4.2. 주변 편의시설

근린생활시설, 업무시설 등이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이함.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

신축 오피스텔로 건물 자체는 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됨.

지하철역 인근에 위치하여 주거 편의성은 양호한 편임.

5.2. 공공 및 편의시설 접근성

지하철 9호선 염창역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

주변에 필요한 생활 기반 시설이 갖추어져 있어 생활 여건은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 조건부 매각

임차인(주택도시보증공사)과의 보증금반환청구권 포기 조건이 매각의 중요한 포인트임.

만약 조건이 불이행될 경우, 임차보증금 관련 추가 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

6.2. 현황 주거용 사용

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 세금 문제, 건축법 위반 등 제반 법규 적용 시 불이익이 발생할 가능성이 있음.

6.3. 토지이용계획상의 제한

해당 토지는 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있음.

건물 자체는 2021년 준공되어 비교적 신축이며, 공급 면적 대비 감정가 및 최근 실거래가가 유사하게 형성되어 있어 시세 파악이 용이함.

그러나 본 건은 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권 말소를 조건으로 하는 매각이라는 매우 중요한 특이사항을 안고 있음. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 다르다는 점도 간과할 수 없는 리스크임.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 관련 조건의 이행 여부를 명확히 확인하며 접근해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능 거리.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 컨디션 우수.

* 탄탄한 배후 수요: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 안정적인 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면 다음과 같음.

2024년 4월 11일, 6층, 29.98㎡ (약 9.07평) 거래가 395,000,000원 (감정가와 동일)

2024년 2월 28일, 3층, 29.82㎡ (약 9.02평) 거래가 358,000,000원

전용 면적 29.82㎡ (약 9.02평)의 경우, 최근 최고 거래가가 395,000,000원으로 감정가와 일치함.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 감정가는 395,000,000원이며, 최근 최고가 매매 시세 또한 395,000,000원으로 형성되어 있음.

권리분석상 인수되는 임차 보증금은 0원이므로, 시세 및 감정가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

다만, 임차인 조건부 매각 및 현황 주거용 사용 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

이에 따라, 현재 시점에서는 감정가 수준인 395,000,000원을 기준으로, 최대 5% 내외의 경매 프리미엄을 고려한 395,000,000원 ~ 415,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

가장 안전한 접근은 감정가인 395,000,000원 선에서 결정하는 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.