나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4361 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '지하철 5호선(까치산역)' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 (까치산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일:2020.07.07.) - 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2) 공히 인접필지대비 완만한 경사지대의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 3M 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. 2024년08월21일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임1995)에 의거 주택임차권 설정됨. (임차보증금:237,000,000원) (등기사항전부증명서 기재내용 참조.)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4361 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제502호

건물명: 까사지오 (casagio)

용도: 다세대주택

사용승인일: 2020년 07월 07일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층

1.3. 면적 및 감정가

건물면적: 23.06㎡ (약 6.98평)

토지면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

감정가: 238,000,000원 (2억 3800만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 5호선 까치산역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 까치산역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항)

* 대공방어협조구역 (공항)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 06월 02일 주택도시보증공사 가압류 (갑3)

3.2. 인수되는 권리

없음. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들만 존재하여 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 관련 임차인 이 )

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 18일

* 확정일자: 2022년 07월 22일

* 배당신고일자: 2024년 08월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2020-07-10

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 2020-08-10

* 주택임차권 (이가람, 237,000,000원): 2024-08-23 (말소 예정)

* 가압류 (주택도시보증공사, 850,000,000원): 2023-06-02 (말소기준권리)

* 압류 (남부천세무서장): 2023-06-13 (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 237,000,000원): 2026-03-27 (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 1,087,000,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주거지 내 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 중심의 상권입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 까치산역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능 (구체적인 편의시설은 현장 조사 필요).

* 교육시설: 인근 학교 정보는 별도 확인 필요.

4.3. 건물 내부 현황

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 난방, 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각이라는 특이사항이 존재합니다. 임차인 대항력은 없으나, HUG와의 계약 및 승계 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한

공항 관련 보호지구 및 토지거래허가구역 지정은 향후 재산권 행사나 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 과정 및 결과 예측에 신중함이 요구됩니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 지하철 5호선 역세권에 위치하여 입지적 강점이 있습니다. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다 (임차인 대항력 없음). 그러나 HUG 관련 특수조건 및 공항 관련 규제, 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 인근 (도보 거리 예상).

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호.

* 명확한 권리관계: 말소되는 권리만 존재하여 낙찰자 부담 최소화 (HUG 조건 확인 필수).

* 주거용 부동산: 안정적인 수요 예상.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 제공된 최근 실거래가 JSON 데이터를 분석하였습니다.

* 분석 대상:

* 2026년 7월 21일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원", 전용면적 19.98㎡ (약 6평), 건축년도 2019년, 거래가 2억 1천 6백만원.

* 2026년 7월 16일 거래: 서울 강서구 화곡동 504-114번지 "(504-114)", 전용면적 37.44㎡ (약 11.3평), 건축년도 1986년, 거래가 1억 5천만원.

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌", 전용면적 37.56㎡ (약 11.4평), 건축년도 2002년, 거래가 1억 6천만원.

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 23.06㎡ (약 6.98평)이며, 건축년도 2020년으로, 분석된 데이터 중 2019년식, 19.98㎡의 "더원"과 가장 유사한 조건입니다.

* "더원"의 거래가 2억 1천 6백만원을 기준으로 면적당 단가를 계산하면 약 10,810,810원/㎡입니다.

* 본건의 면적(23.06㎡)에 이 단가를 적용하면 약 2억 4천 9백 2십만원 수준으로 산출됩니다.

* 이는 본건의 감정가 2억 3천 8백만원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 2억 3천 8백만원을 기준으로, 유사 물건의 시세 분석 결과를 종합할 때, 예상 입찰가는 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이로 고려할 수 있습니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경, 임차인 대항력 포기 조건, 공항 관련 제한 등 특수성을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.