나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4368 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의성은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 외장재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지,타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대략 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구 미분류 (가로구역별 건축물 최고높이: 자세한 사항은 건축과 문의) <건축법>, 수평표면구역(수평표면 )<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4368 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (자료상 채권자 정보 확인 필요)

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제302호

건물명: 웨인씨티

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

토지지분: 6.83㎡ (약 2.07평)

건물면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물지분: 29.22㎡ (약 8.84평)

1.4. 감정가

감정가: 282,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '우장초등학교' 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다수의 오피스텔 건물과 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량으로 본건 건물까지 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철역과의 직접적인 연계는 부족할 수 있으나, 버스 노선을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 확인되는 말소기준권리는 영등포세무서장의 압류(접수일자: 2023-05-18)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 것으로 확인됩니다. 감정평가서 요약 및 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: B ( BAYARMAGNAIUNUMUNKH)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-27

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: D (DELGERMAGNAIDELGERGEREL)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-27

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: 전 (주택도시보증공사)

보증금: 319,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-18

확정일자: 2022-04-22

배당신고일자: 2023-11-29

대항력: 없음

권리분석: 등기부상 주택임차권(을3)이 말소 예정으로 기재되어 있으며, 배당신고일자 및 대항력 없음으로 표기되어 있어 매수인에게 대항할 수 없는 권리로 보입니다.

3.4. 특별 매각 조건

본 물건은 특별매각조건으로, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 명확히 하는 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

해당 물건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 지역 내 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 소규모 상점, 식당, 편의시설 등이 밀집해 있어 단지 내 또는 주변 거주민의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

오피스텔 밀집 지역이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요는 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 특히, 교통 및 생활 편의성이 양호한 지역은 직장인 및 학생 등 젊은 층의 선호도가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에는 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설들이 위치하고 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 또한, 다양한 식당과 카페 등이 주변에 자리하고 있어 풍부한 외식 및 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 북측 인근에 우장초등학교가 위치하고 있어, 해당 초등학교 학군에 속하는 자녀를 둔 가정에 적합한 환경을 제공합니다. 주변 지역에는 중학교 및 고등학교, 학원가 등이 분포하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등장하며, 복잡한 권리관계와 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 매각 조건에 따라 임차인의 대항력 및 보증금 반환 의무가 승계되지 않도록 명확히 확인하고 절차를 진행해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성으로 인해 매입 후 시세 변동 가능성이 존재합니다. 금리 인상, 정부의 부동산 정책 변화 등 외부 요인에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임차인 중 '대항력 없음'으로 표기되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간이 소요될 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 오피스텔로, 우장초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 8,200만원이며, 현재 등기부상 복잡한 권리관계와 임차인 현황이 확인되나, 특별매각조건에 따라 매수인에게 임차인의 보증금 반환 의무가 승계되지 않는다는 점이 큰 장점입니다. 모든 권리관계가 매각으로 소멸되는 클린 물건으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 주요 도로변 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 오피스텔 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 있습니다.

* 특별매각조건으로 인해 임차인의 보증금 미인수 및 권리관계 소멸이 예상되어 명도 부담이 적습니다.

* 정확한 권리 분석과 명도 절차 이행 시, 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

해당 물건과 유사한 면적(약 8.84평)의 오피스텔 매매가는 서울 강서구 화곡동 일대에서 대략 2억 8천만원에서 3억 3천만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본 물건의 감정가는 2억 8,200만원으로, 시장 시세와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 평가되었습니다. 특히, 본 물건은 임차인의 보증금 승계 부담이 없다는 점이 시세보다 높은 가격으로 입찰할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금(0원)을 제외하고, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 2억 8,200만원을 기준으로 100% ~ 110% 수준인 2억 8,200만원 ~ 3억 1,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 이는 물건의 상태, 향후 명도 가능성, 입찰 경쟁 상황 등을 추가적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.