나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4438 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-3 도희하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근(공항동 675-3외 1필지) 에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 "송정역"이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인 2017.07.21)내 제3층 제301호로서, 외벽: 치장타일 붙임 등 마감 샷시: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-21)(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 675-3번지, 도희하우스 제3층 제301호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4438 (1)이며, 감정가는 304,000,000원입니다.

토지 면적은 23.69㎡(약 7.17평)이며, 건물 면적은 38.74㎡(약 11.72평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 건물은 2017년 7월 21일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

북측으로는 송정중학교가 인근에 있으며, 차량의 출입이 가능합니다.

대중교통 이용은 편리한 편으로, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 송정역이 소재합니다.

동측으로는 노폭 약 6m의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석에 각별한 주의가 필요합니다.

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기(2026년 4월 2일 접수)입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김현주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026년 3월 3일

대항력: 있음

비고: 전입일자가 미래 시점이며 보증금이 0원인 상태에서 대항력이 있다는 점은 매우 이례적입니다. 실제 임차 관계 및 대항력 유효성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 이종하 (등기부상 '을3' 주택임차권)

보증금: 245,000,000원

전입일자: 2022년 7월 27일

확정일자: 2022년 7월 13일

대항력: 있음 (등기부상 '인수' 표기)

비고: 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 즉, 낙찰자가 보증금 245,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상 이종하 임차인의 보증금 245,000,000원은 인수 대상이므로 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 공항동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

지하철 5호선 송정역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있으며, 배후 주거 단지 수요와 공항 관련 업종의 수요가 공존할 수 있는 상권 특성을 보입니다.

주변에 다양한 종류의 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 송정역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 버스 노선도 다양하게 운영되고 있습니다.

* 교육: 송정중학교가 인근에 있으며, 공항동 내 다른 학교 시설 접근도 가능합니다. 다만, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 음식점 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 이종하 임차인의 보증금 245,000,000원이 인수될 경우, 낙찰가 외 추가적인 큰 금액이 투입되어야 합니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 가장 큰 리스크입니다.

* 미래 전입 임차인: 김현주 임차인의 경우, 전입일자가 미래 시점이고 보증금이 0원이며 대항력이 있는 점은 매우 비정상적입니다. 실제 임차인이 있는지, 허위 임차인인지, 만약 실제라면 인수될 경우의 부담은 얼마인지 등에 대한 철저한 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 항공기 운항 안전과 관련된 규제를 받을 수 있으며, 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시계획 및 건축 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규로 인한 개발 또는 증축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년식) 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 권리 관계가 매우 복잡하며, 특히 이종하 임차인의 245,000,000원 상당의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 이에 대한 부담이 매우 큽니다. 또한, 김현주 임차인의 비정상적인 정보는 추가적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이러한 권리 상의 부담을 충분히 고려하지 않는다면 예상치 못한 큰 손실을 볼 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 주거 수요: 공항 관련 종사자 및 지역 내 주거 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 304,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 로얄하이츠101동(2017년식, 41.32㎡)이 2026년 7월 11일에 329,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 감안할 때 본건의 시장 가치는 약 330,000,000원 내외로 추정됩니다.

가장 큰 문제는 이종하 임차인의 보증금 245,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가가 아닌, 낙찰자가 총 부담해야 할 금액에 포함되는 비용입니다.

따라서, 낙찰자의 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최대 부담 가능 총액 = 시장 가치 (약 330,000,000원)

필요한 낙찰가 = 최대 부담 가능 총액 - 인수 보증금 (245,000,000원)

필요한 낙찰가 = 330,000,000원 - 245,000,000원 = 85,000,000원

김현주 임차인의 0원 보증금 및 미래 전입일자 등의 불확실한 리스크를 고려하면, 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

이는 낙찰자가 약 8,000만원 ~ 12,000만원에 낙찰받을 경우, 총 부담액이 약 3억 2,500만원 ~ 3억 6,500만원이 되어 시장가치 범위를 약간 상회하거나 근접하는 수준입니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 김현주 임차인에 대한 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 실제 경매 현장에서의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 충분한 정보 수집과 심층적인 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.