나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4339 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-9 동성아크로 제나동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 마곡나루역(지하철 9호선), 신방화역(지하철 9호선, 공항철도 환승역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제나동 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2016.04.26) 외벽: 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지 및 페인팅 마감 등, 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비 및 도시가스 설비, 엘레베이터설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호 2) 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호 3) 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임. 등기사항전부증명서상 임차권(2024카임 14182) 등재되어 있으니 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경4339 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4339 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-9 동성아크로 제나동 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 313,000,000원

* 토지면적: 30.01㎡ (약 9.08평)

* 건물면적: 53.04㎡ (약 16.05평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보:

* 건물명: 동성아크로

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 6층 건물 내 제3층 제302호

* 사용승인일: 2016년 04월 26일

* 총괄표제부 기준 대지면적: 552㎡, 연면적: 1179.37㎡

* 표제부 기준 건축면적: 124.14㎡ (나동)

* 전유부 기준 면적: 53.04㎡ (전용면적)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, '마곡중학교' 북동측 인근입니다. 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황:

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 9호선 마곡나루역과 9호선 및 공항철도 환승역인 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태:

본건 건물은 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속하며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 03일자 강서구(서울특별시)의 압류 (세무관리과-31828)

* 주요 권리 내역:

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 (2026.03.26 접수, 380,000,000원)가 말소기준권리보다 늦게 등기되었으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (이수민, 380,000,000원)은 2024년 11월 20일자로 등기되었으나, 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

* 기타 압류 및 임차권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이수민)

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-30

* 확정일자: 2022-11-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 상기 HUG 관련 조건 확인 필수)

* 채권 총액 (말소기준권리 후순위): 380,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.4. 상권분석

* 건물 특성: 본 물건은 2016년 준공된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 주변 시세 (최근 매매 정보 기반):

* 동성아크로 나동 302호 (53.04㎡): 감정가 313,000,000원 (약 590만원/㎡)

* 인근 '청람아트빌' (2018년식, 26.09㎡): 2026년 5월 16,830만원 (약 645만원/㎡)

* 인근 '삼익마곡스테이' (2018년식, 20.89㎡): 2026년 7월 9,900만원 (약 474만원/㎡)

* 인근 '샘터마을' (2002년식, 48.77㎡): 2026년 7월 34,700만원 (약 711만원/㎡)

* 분석: 본건의 감정가는 ㎡당 약 590만원으로, 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세 범위(약 474만원~711만원/㎡) 내에 위치하며, 특히 연식과 면적을 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 거래된 물건들의 연식, 면적, 거래 조건이 상이하므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 마곡중학교가 인근에 위치합니다.

* 공공시설: 강서구청 등 관련 행정기관 이용이 가능합니다.

* 기반시설: 기본적인 상하수도, 난방, 도시가스, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건:

본 물건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각됩니다. 이는 해당 임차권(이수민, 380,000,000원)이 매수인에게 대항할 수 없으며, 경매 조건에 따라 처리됨을 의미합니다. 다만, HUG와의 최종 조건 합의 및 말소/이전 절차가 명확하게 마무리되었는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공항 관련 제한 구역:

본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가 구역:

외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 토지거래허가를 받아야 하는 지역입니다. (기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 마곡나루역과 신방화역 이용이 편리한 더블 역세권에 해당합니다. 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 주변 주거 밀집 지역에 속해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

권리 분석상 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 매각 조건에 따라 소멸되거나 매수인이 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다. 이는 잠재적 인수 보증금 부담을 없애주는 긍정적 요소입니다.

다만, HUG 관련 조건의 명확한 이행 여부 확인 및 공항 관련 제한 구역 지정 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 중심 지역: 풍부한 배후 수요와 지속적인 발전 가능성을 가진 마곡지구의 중심에 위치합니다.

* 우수한 교통망: 9호선 및 공항철도를 이용한 서울 주요 도심 및 인천공항 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 주거 상품: 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 및 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확성: HUG 관련 임차권이 매수인에게 대항할 수 없는 조건으로 매각되어, 권리 인수 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 313,000,000원

* 건물 면적: 53.04㎡ (약 16.05평)

* 시세 분석:

* 본건 감정가: 약 590만원/㎡

* 인근 유사 물건 시세: 약 474만원 ~ 711만원/㎡

* 권리상 인수 보증금: 0원

* 분석: 본건의 감정가는 주변 시세 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다. HUG 관련 임차권이 대항력이 없고 말소 예정이라는 점은 긍정적이나, 최종 조건 확인이 필수적입니다. 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 감정가 대비 80%~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

* 최적 입찰가 (권장): 265,000,000원 (약 500만원/㎡)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.