나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4328 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제102동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서서울 데이케어센터" 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 그레이튼신월 제102동 제6층 제603호)으로서, 주위는 동류형의 다세대 주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상6층건내 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2022.03.22) 외벽 : 타일벽돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면 구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024- 09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4328 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제102동 제6층 제603호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 479,000,000원

* 건물 면적: 40.54㎡ (약 12.26평)

* 토지 면적: 27.79㎡ (약 8.41평) (건물 지분 포함)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 사용승인일: 2022년 3월 22일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제6층 제603호

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "서서울 데이케어센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 제한사항: 본건 토지는 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역, 수평표면 구역, 진입표면 구역 등에 해당합니다. 이는 항공기 소음의 영향을 받을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경4328)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 말소기준권리입니다.

* 소멸하는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 요약상 을구의 주택임차권(이승윤, 475,000,000원)과 갑구의 압류(국민건강보험공단, 양천구) 등은 말소 예정입니다.

* 인수주의 권리:

* 현재 제공된 정보상 인수주의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나, "선순위 임차권, 대항력있는 임차인"이라는 특이사항과 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별매각조건이 명시되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황에 김범식, 김영안, 김영진 세 명의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, "대항력: 있음"으로 표시되어 있습니다. 이들의 보증금이 0원이라 할지라도, 법적으로 대항력이 있다면 매수인이 해당 임차권을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 다만, 특별매각조건에서 이들의 대항력 포기를 요구하고 있어, 실제 매수 시 이 부분을 명확히 해야 합니다.

* 주택도시보증공사(이승윤) 임차인은 보증금 475,000,000원, 확정일자 2022-08-17, 배당신고일자 2024-06-11로 기재되어 있으며, "대항력: 없음"으로 표시되어 있습니다. 해당 임차권 등기는 말소 예정으로 파악됩니다.

* 특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 이는 매수인이 인수하는 임대차보증금이 없음을 명확히 하려는 의도로 보이나, "대항력 있는 임차인"과의 관계에서 법적 해석이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월, 신월동 523-26번지의 "효성쉐르빌"(2017년식, 다세대, 전용 52.41㎡)이 302,000,000원에 거래되었습니다. (약 576만원/㎡)

* 2026년 5월, 신월동 9-3번지의 "수명산시그니처"(2019년식, 다세대, 전용 55.56㎡)가 329,000,000원에 거래되었습니다. (약 592만원/㎡)

* 분석 대상 물건은 2022년 신축으로 연식은 가장 최신입니다. 비교적 최신 연식의 다세대 주택 시세는 전용면적 기준 약 570만~590만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 감정가와 시세 비교: 본건의 건물 면적은 40.54㎡이며, 감정가는 479,000,000원입니다. 단순 면적 대비 환산 시 약 1,181만원/㎡로, 최근 실거래가 시세와 비교 시 상당히 높은 감정가로 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 건물 상태, 또는 특수한 가치 평가가 반영되었을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 비교적 조용한 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 학교 등은 별도 확인이 필요하나, 주거 밀집 지역이므로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: "상대보호구역"으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 정확한 내용은 교육청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 및 보증금 미확정: "대항력 있음"으로 표시된 임차인 3명의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 이들의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 법적 불확실성이 가장 큰 리스크입니다. 특별매각조건에서 대항력 포기를 요구하고 있으나, 이 조건이 실제 매각 절차 및 법적 효력에서 어떻게 작용할지 철저한 검토가 필요합니다.

* 높은 감정가와 시세 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높아, 입찰 시 적정 가격 산정에 어려움이 있을 수 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서도 임차인 문제 등으로 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공항 소음 영향: 공항 소음 구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 생활의 불편함이 있을 수 있으며 이는 재산 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다. (지정 기간 및 대상 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 "대항력 있음"으로 표시된 임차인들의 보증금 관련 불확실성과 특별매각조건의 해석, 그리고 최근 실거래가 대비 높은 감정가는 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 특히 임차인 관련 권리관계는 매각 기일 전에 반드시 명확히 파악하여 인수 위험을 최소화해야 합니다. 공항 소음 등 입지적 제약도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 신축 건물로, 노후도가 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확화 시 잠재적 가치: 만약 특별매각조건에 따라 "대항력 있는 임차인"들의 보증금 인수 부담이 없고, 이들이 순수하게 명도 대상이 된다면, 시장 시세에 맞는 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 분할 등의 복잡한 절차가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 479,000,000원이나, 최근 실거래가 시세를 반영한 면적당 가격은 약 570만~590만원/㎡ 수준으로, 40.54㎡ 면적 기준 약 230,000,000원에서 240,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건의 경우,

1. 2022년 신축이라는 점을 감안하여 기존 시세보다 약 10~15% 프리미엄을 적용할 수 있습니다.

2. "대항력 있음" 임차인의 보증금 0원 및 특별매각조건에 따른 대항력 포기 조건이 유효하다는 전제 하에, 임차인 인수 위험이 낮다면 감정가보다는 실거래가 시세 범위 내에서 접근 가능합니다.

3. 감정가와 실거래가 시세의 괴리가 크고, 임차인 관련 불확실성이 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 임차인 관련 위험이 명확히 해소되고 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황을 전제로 할 때, 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 임차인의 대항력 및 특별매각조건의 법적 해석, 그리고 해당 물건의 실제 명도 가능성 여부에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 이는 예상 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 만약 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 해당 보증금액만큼 입찰가를 낮추어 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.