나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69945 [1] 광주광역시 남구 봉선동 1121-1 제2동 제5층 제503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "광주광역시남구청" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중, 제5충 제503호로서,
외벽 : 페인트마감 등
내벽 : 벽지마감 등
바닥 : 장판깔기 등
창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011 -12-06)(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건내역

광주광역시 남구 봉선동 1121-1번지, 명성아파트 제2동 제5층 제503호에 소재한 아파트입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 감정평가액

본건의 감정평가액은 129,000,000원입니다.

1.3. 면적

* 토지 면적: 32.24㎡ (약 9.75평)

* 건물 면적: 49.53㎡ (약 15.00평)

* 전용 면적: 49.53㎡ (약 15.00평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 광주광역시 남구청 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로 구성되어 있습니다. 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로

본건 토지는 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 26일 접수된 주식회사강남미래자산관리대부의 근저당권 (을12)입니다.

3.2. 등기부 현황

본건 부동산의 등기부등본상 소유권보존(1983년), 소유권이전(협의분할에 의한 상속, 2016년), 근저당(2023년), 임의경매개시결정(2024년), 그리고 다수의 가압류(오케이저축은행, KB국민카드, 서민금융진흥원, SBI저축은행 등 2024년)가 등기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 인수되는 지상권은 명시되어 있지 않습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원이며, 현재 등기부상 또는 현황 조사상 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

봉선동은 광주 지역 내에서도 우수한 주거 환경과 높은 생활 수준을 자랑하는 지역 중 하나입니다. 본건이 위치한 1121-1번지 일대는 아파트 단지와 함께 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 봉선동은 교육열이 높은 지역으로 알려져 있어 교육 관련 시설 접근성이 뛰어납니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: 광주광역시남구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 봉선동은 교육 특구로도 알려져 있으며, 봉선초등학교, 봉선중학교 등 우수 학군에 속한 다수의 초, 중, 고등학교가 본건으로부터 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 아파트, 주택, 연립주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 집중적으로 분포되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 봉선동은 광주의 대표적인 주거 지역으로, 전반적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축 연도: 본 아파트는 1983년 사용 승인되어 약 40년 이상 경과한 노후 아파트입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 합니다.

* 주상혼용지대: 주거 시설과 상업 시설이 혼재하는 지역 특성상, 일부 소음이나 통행량 증가로 인한 불편이 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 총 등기부채권액(약 1억 3,396만원)이 감정가(1억 2,900만원)를 소폭 상회합니다. 이는 법원 경매 절차에 따라 낙찰자의 잔금 납부 시 모든 권리가 소멸되므로 직접적인 인수 사항은 아니지만, 채무 규모를 인지하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구의 핵심 주거 지역인 봉선동에 위치한 명성아파트입니다. 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 인프라, 우수한 학군 등 입지적 장점을 다수 보유하고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 임차인이 없어 명도 부담이 없다는 점은 큰 강점입니다. 1983년 준공으로 노후화되었으나, 이는 오히려 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주의 대표적인 명문 주거 지역인 봉선동의 가치 상승 잠재력.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능.

* 명도가 용이하여 투자 회수 기간 단축 가능.

* 향후 정비 사업(재건축/리모델링) 진행 시 추가적인 가치 상승 기대.

* 지역 시세 대비 합리적인 가격으로 진입 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 129,000,000원을 기준으로, 본건의 가치, 주변 시세, 본건의 현황 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.