나이스옥션 법원경매 순천 2026타경103 [1] 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 709동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 "용강중학교" 남동측 인근에 위치하는 ‘광양송보파인빌7차아파트 제709동 제5층 제502호'이며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재한 정비된 주택지대로 주거환경은 비교적 무난한 편임.

교통상황

읍 중심지 인근이며, 단지 내 차량 통행이 용이하므로 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 중 5층(계단식, 남향)으로 외벽 : 시멘몰탈페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샷시유리창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되었음.

토지의 형상 및 이용상태

"부정형"으로 완경사지를 자체 지면 평탄하게 조성하여 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측 및 남서측이 폭 10m ~ 15m 정도의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-23)(전라남도광양교육지원청고시 2015-114호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(전라남도광양교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(전라남도제2009-154호(구역계 변경))<토지구획정리사업법> 준보전산지 준보전임지임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경103 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 709동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

토지면적: 44.97㎡ (약 13.60평)

토지지분: 44.9652㎡ (약 13.60평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적

건물지분: 84.9875㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 "용강중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재한 정비된 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 비교적 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 읍 중심지 인근에 위치하며 단지 내 차량 통행이 용이하여 제반 교통 여건은 무난합니다. 또한, IC가 차량으로 3분 거리에 있어 진주, 전주, 광주 등 광역 접근성이 우수합니다. 다만, 일부 정보에서는 주변 교통 시설 접근성이 낮아 거주 편의성이 떨어질 수 있다는 의견도 있습니다.

주변에 산이 있어 아침에 새소리를 들으며 기상할 수 있는 쾌적한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 5월 18일 접수된 국민은행 근저당권 (등기구분: 을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (송보건설주식회사)

* 근저당권 (국민은행, 금73,320,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (송원조, 금120,000,000원) - 말소 (전입일자 2015-03-19, 확정일자 2015-03-03)

* 임의경매 (국민은행, 67,005,100원) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 132,000,000원 (등기부상 권리금액 120,000,000원과는 차이가 있으나, 확인 필요)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-03-19

* 확정일자: 2015-03-03

* 배당신고일자: 2026-02-23

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 본 물건의 경우, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 상기 임차인은 대항력이 없으므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 광양읍 용강리 일대는 아파트단지와 함께 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

단지 주변으로 상권이 발달되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 주변 상권이 좋다는 평가가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 아파트단지와 더불어 근린생활시설, 다가구주택 등이 분포하여 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다. 주변에 산이 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육 시설: "용강중학교" 남동측 인근에 위치하며, 초등학교와 중학교가 도보 거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 편의: 읍 중심지 인근에 위치하고 단지 내 차량 통행이 용이하며, 고속도로 IC 접근성이 뛰어나 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 단지 주변 근린생활시설 및 상권을 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 시설: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 보일러 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 권리 존재 가능성: 등기부등본상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 만약 지상권이 존재한다면 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있으므로, 권리관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획 상의 제약: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류 등의 도로 관련 용도지역 지정 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지구획정리사업지구, 준보전산지, 준보전임지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있다면 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 본건의 임차인 송 은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.)

* 시장 내 경쟁 심화: 일부 자료에 따르면 월세 매물량이 많아 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있다고 언급되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 우수한 교육 및 생활 인프라를 갖춘 점이 장점입니다. 주변 상권이 발달하여 생활이 편리하며, 광역 교통망 접근성 또한 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없으며, 말소기준권리 하의 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 등기부상 명확히 확인되지 않은 지상권의 잠재적 인수 가능성과 다양한 토지이용계획상의 제약 사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트 단지 내 물건.

* 초등학교 및 중학교가 인접하여 교육 환경 우수.

* 단지 주변 상권 발달로 인한 높은 생활 편의성.

* 고속도로 IC 접근 용이, 광역 교통망 이용 편리.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 깔끔함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 170,000,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 부동산 시장 상황, 해당 물건의 경쟁률, 현장 조사 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 인수해야 할 별도의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황에 부합하는 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

혐오시설 관련

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설의 존재를 직접적으로 나타내는 정보는 확인되지 않았습니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 자연녹지지역, 준보전산지/임지 등이 언급되었으나, 이는 일반적으로 혐오시설과는 무관한 토지 이용 규제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.