나이스옥션 법원경매 순천 2026타경91 [1] 전라남도 여수시 덕충동 2038 엑스포힐스테이트1단지 113동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 "충덕중학교" 서측 인근에 위치한 엑스포힐스테이트1단지 제113동 제2층 제202호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제113동 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 석재붙임 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경91 (1)

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 2038 엑스포힐스테이트1단지 113동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 380,000,000원

토지면적: 114.93㎡ (약 34.77평)

토지지분: 114.92900000000002㎡ (약 34.77평)

건물면적: 118.93㎡ (약 35.97평) - 전용면적

건물지분: 118.93㎡ (약 35.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

총 권리신고액: 435,563,797원

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 덕충동에 위치한 엑스포힐스테이트1단지 내 아파트로, 서측 인근에 충덕중학교가 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오 시설이나 갈등 유발 예상 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약 정보를 바탕으로 권리관계를 분석한 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2023-06-13, 권리금액: 250,580,000원). 이 권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 소유권 보존 및 이전: 한국토지주택공사(2012-11-29)의 소유권 보존 등기 후 백성현 외 1명(2014-04-11)에게 소유권이 이전되었습니다.

* 후순위 권리: 다수의 가압류 및 압류 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 신용보증기금, 신한카드, 롯데카드, 삼성카드, 전남신용보증재단, 현대카드, KB국민카드, 여수시 등)

* 임의경매 개시 결정 등기 (국민은행, 2026-03-31, 225,721,499원)가 말소기준권리보다 후순위로 존재하며, 이로 인해 본 경매 절차가 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

제공된 정보 상 임차인 현황은 상세히 기재되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있습니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 실제 점유자가 있는지 현장 조사 시 반드시 확인하여 미등재 임차인 등 예상치 못한 부담이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 항목은 없으며, "지상권개요:" 라는 항목만 존재하고 구체적인 내용은 비어 있습니다. 따라서 지상권 등 권리상의 제약 사항은 없을 것으로 판단됩니다.

* 총 권리신고액: 435,563,797원 (등기부상의 모든 권리 금액 합계)

4. 상권분석

본건이 소재한 엑스포힐스테이트1단지는 여수시의 주요 주거 지역 중 하나로, 주변에 학교와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 소비층이 형성되어 있으며, 지역 내 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 15층 건물 중 2층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조입니다. 외벽, 내벽, 창호 마감 상태는 일반적인 수준입니다.

* 편의 시설: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 소방 설비가 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의 시설은 충분합니다.

* 교육 시설: 단지 서측에 충덕중학교가 위치하며, 주변에 다른 학교들도 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여, 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 감정가 3억 8천만원 대비 등기부상 총 권리신고액이 4억 3천 5백만원 이상으로, 채무 총액이 감정가를 초과하는 수준입니다. 이는 채권의 일부가 잔존할 가능성을 시사하나, 임의경매의 경우 일반적인 원칙에 따라 말소기준권리 이하의 권리는 소멸됩니다.

* 미확인 점유자 가능성: 임차인 현황에 대한 정보가 부족하고 인수 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 중인 점유자가 있는지, 있다면 법적 지위는 무엇인지 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인 존재 시 추가 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 특이사항: 등기부 요약에서 '임의경매' 권리 자체가 '말소'로 표기된 점은 데이터 오류일 가능성이 높습니다. 그러나 실제 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 특이사항인지 추가 확인이 필요합니다. (현재 사건번호 2026타경91로 경매 진행 중임을 감안 시, 오류일 확률이 높습니다.)

7. 종합 의견

본건은 여수시 덕충동 엑스포힐스테이트1단지 내에 위치한 아파트로, 양호한 입지 조건과 일반적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 교통, 교육, 생활 인프라 측면에서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 높은 채무 총액과 미확인 점유자 가능성 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 권리 분석상 소멸될 권리가 대부분이지만, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 중학교 인근의 발달된 주거 지역에 위치하여 거주 편의성이 높습니다.

* 교통 편리성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 권리 분석상 인수할 부담이 적을 경우, 감정가 이하 또는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 정확하게 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율, 권리 분석을 통한 추가 인수 비용(예: 미확인 임차인 보증금 등) 발생 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크와 추가 인수 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 현장 확인 시 대항력 있는 임차인이 발견될 경우 해당 보증금을 인수해야 하므로 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 명도 저항 발생 시 명도 관련 비용도 예상해야 합니다.

따라서, 본건의 성공적인 입찰을 위해서는 전문가의 도움을 받아 상세한 현장 조사를 진행하고, 최신 시장 동향을 반영한 면밀한 분석을 거친 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.