나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20105 [1] 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 384 비사벌 103동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(아파트)로서 주위일원은 학교, 공원, 아파트단지, 로변상가 및 각종근린생활 시설 등이 소재하는 주거지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 15층 아파트로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시이중창임.

이용상태

"비사벌아파트 제103동 제9층 제901호" 로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 및 기타 부대설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 아파트건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-10)(엄사초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2026타경20105 (1)

* 소재지: 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 384 비사벌 103동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 124,000,000원

* 토지면적: 34.76㎡ (약 10.52평)

* 토지지분: 34.7557㎡ (약 10.52평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.12평)

* 건물지분: 59.92㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 학교, 공원, 아파트 단지, 로변상가 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 인접 도로 상태는 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(엄사초등학교)에 해당합니다.

* 주변 시설: 단지 인근으로 엄사초등학교가 있으며, 도보 10분 이내 거리에 병원, 상점가 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 등기는 여러 차례 이루어졌으며, 최종적으로는 매매를 통해 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 에스비아이저축은행의 가압류(갑4, 2025-11-05 접수, 5,487,617원)가 존재합니다.

* 이후 접수된 가압류(갑5) 및 강제경매(갑6)는 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 34,061,988원입니다.

* 본 경매물건은 매각으로 인해 등기부상 권리사항이 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 관련 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도로 기재된 임대 관계는 '미상'이며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 4월: 59.87㎡(약 18.11평) 5층, 98,000,000원

* 2026년 6월: 59.92㎡(약 18.12평) 11층, 128,000,000원

* 2026년 7월: 59.87㎡(약 18.11평) 8층, 112,000,000원

* 최근 실거래가는 98,000,000원에서 128,000,000원 사이에서 형성되어 있으며, 층수에 따라 가격 차이가 있습니다.

* 최근 전세/월세 사례:

* 2025년 12월: 59.92㎡(약 18.12평) 13층, 보증금 1,000만원, 월세 50만원

* 2025년 12월: 59.92㎡(약 18.12평) 14층, 보증금 1,000만원, 월세 45만원

* 2026년 6월: 59.92㎡(약 18.12평) 5층, 보증금 9,000만원, 월세 0만원 (전세 전환 가능성)

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 59.92㎡(약 18.12평)이며, 15층 아파트 중 9층에 위치합니다.

* 최근 실거래가 최고가인 128,000,000원(11층)과 비교 시, 본건의 9층은 중간층으로 유사한 시세 형성이 가능합니다.

* 감정가 124,000,000원 또한 최근 최고 실거래가와 근접한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 비사벌 아파트

* 주소: 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 384 (번영3길 43)

* 사용승인일: 1995년 12월 1일

* 총 동수: 4개동, 총 세대수: 510세대

* 최고층: 15층, 해당 물건 층수: 9층

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 총 285대 (지상 6대, 지하 17대, 옥외자동 292대)

* 난방방식: 개별난방

* 건축 구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕

* 건물 내부:

* 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 샷시 이중창

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대 관계가 '미상'으로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 월세 조건은 어떠한지 추가적인 확인이 필요합니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 연식: 1995년 사용승인된 아파트로, 연식이 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

* 권리 소멸 여부: 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서에 명시된 '지상권' 등 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시 엄사면 소재의 15층 아파트 중 9층에 위치한 부동산강제경매 사건입니다. 주변에 학교, 공원, 상가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 또한 편리한 주거 지역입니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 적정 수준의 시세가 형성되어 있으며, 9층이라는 층수 또한 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 건물 연식을 고려한 추후 관리 비용 등을 잠재적 리스크로 안고 있습니다. 전반적으로는 안정적인 주거 환경 내에서의 투자 또는 실거주 목적으로 접근해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

* 적정 시세: 감정가와 최근 실거래가 수준이 유사하며, 9층이라는 층수가 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 생활 편의시설: 단지 내외로 기본적인 편의시설이 잘 구비되어 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원이며, 최근 매매 사례 최고가는 128,000,000원(11층)입니다. 본 건은 9층으로 중간층에 해당하며, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 120,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 122,000,000원으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 122,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (전액 인수 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.