나이스옥션 법원경매 청주 2026타경119 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795 아이제이포커스 10층1006호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉명1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 20층 건물 내 제10층 제1006호 로서, -외벽: 석재 및 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택) 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비, 화재설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭8미터 내외 및 북서측으로 노폭35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1: 도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경119 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795, 아이제이포커스 10층 1006호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 62,000,000원

토지면적: 3.45㎡ (약 1.04평)

건물면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (20층 중 10층)

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (등기부상 채권자 확인)

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동에 위치하며, "봉명1동행정복지센터" 북동측 인근에 자리 잡고 있음.

주변은 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있음.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준임.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역에 속하며 대로1류 및 소로3류에 접해 있어 입지적 잠재력이 있음.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 7일 접수된 우리은행 근저당권(을1)임.

낙찰로 인해 근저당권, 가압류(충북신용보증재단), 임의경매개시결정 등 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정임.

임차인 이정환 씨가 존재하나, 전입일자(2023-12-04)보다 빠른 근저당권(을1)이 존재하고 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

현재까지 파악된 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 봉명동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설 및 주택가가 밀집해 있음.

인근에 행정복지센터, 버스정류장 등 편의시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있음.

상업지역에 포함되어 있어 향후 상업 활동이나 임대 수익 창출 가능성이 있으나, 도시형생활주택으로서의 주거 수요가 주요할 것으로 예상됨.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 주택 유형(연립) 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있으며, 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 평지붕 20층 건물 중 10층에 위치하며, 내부에는 위생, 급배수, 전기, 승강기, 난방, 화재 설비가 구비되어 있음.

주변에 봉명1동행정복지센터가 있어 행정 편의 시설 이용이 가능함.

간선도로 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

도시형생활주택으로 소형 가구에 적합한 주거 공간을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황상 이정환 씨 외 추가적인 임차인 정보가 '미상'으로 표기되어 있어, 미확인 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없음. (단, 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.)

건물 준공 연도(2017년) 대비 노후화 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 실제 현장 확인이 필요함. Google 검색 결과, 봉명동 일대에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 봉명동의 도시형생활주택으로, 비교적 최근 건축된 소형 주거 공간임.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 가능함.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됨.

다만, 제공된 주변 시세 정보는 본건과 주택 유형이 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있으며, 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필요함.

1.7. 투자 포인트

소형 면적(약 7평)으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 매력적일 수 있음.

상업지역 내 위치하여 주거용 외 임대 수익 창출 가능성 보유.

경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 62,000,000원

건물 면적: 23.04㎡ (약 7평)

제공된 주변 시세 정보는 본건과 유형이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 일반적인 도시형생활주택의 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본건은 소형 면적이고, 주변 시세 정보의 한계가 명확하므로, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 65,000,000원

(이는 투자자의 성향, 법원 진행 상황, 실거래가 변동 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.