나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51427 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-49 테라타워빌비동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 수원여고 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 주택, 단독주택, 공공기관 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 위치하며 간선도로까지의 거리 등으로 볼 때 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2020년 6월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트구조지붕 5층건 내 2층 202호로서, 외벽: 외장석재 마감, 벽돌마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시 이중창호

이용상태

도시형생활주택 단지형 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지를 평탄조성하여 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5~6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토 지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2026타경51427 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-49 테라타워빌비동 2층 202호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

건축물명: 테라타워빌 B동 202호

사용승인일: 2020년 6월 17일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 중 2층

내부구조: 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 (도시형생활주택 단지형 다세대주택)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 211,000,000원

토지 면적: 36.52㎡ (약 11.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.91㎡ (약 13.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 수원여고 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대 주택, 단독주택, 공공기관 등이 형성된 주택지대입니다.

토지의 형상은 부정형의 완경사지를 평탄 조성하여 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 위치합니다.

남측으로 폭 5~6m의 도로에 접해 있습니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2020-07-14), 소유권이전(2021-05-31)이 있었습니다.

말소기준 권리는 2022년 9월 13일 접수된 강서세무서장의 압류(갑3)입니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매(2026-04-01, 을4)가 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김혜정 (주택도시보증공사)

보증금: 242,000,000원

전입일자: 2021-06-03

확정일자: 2021-04-19

배당신고일자: 2023-07-21

대항력: 있음

등기부상 권리종류: 주택임차권 (을4)

말소 기재: 인수

3.3. 말소기준 권리

강서세무서장의 압류 (갑3, 2022-09-13)가 말소기준권리이며, 이에 따라 본건 경매로 인해 압류(을4) 이하의 권리들은 소멸됩니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본건에는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

그러나, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사(김혜정)가 제출한 확약서에 따라, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

이로 인해 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 1일 거래: 34.04㎡, 130,000,000원 (건축년도 1986년)

* 2026년 7월 29일 거래: 41.81㎡, 160,000,000원 (건축년도 2018년)

* 2026년 7월 18일 거래: 66.12㎡, 225,000,000원 (건축년도 2008년)

4.2. 본건과의 비교

본건은 전용면적 43.91㎡이며, 2020년에 건축되어 주변 시세 사례 중 가장 신축입니다.

평균적인 면적 대비 가격은 약 340만 원/㎡ ~ 380만 원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 211,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지형 다세대주택 지역으로 주거 환경이 비교적 양호합니다.

수원여고 인근에 위치하며, 주변에 주택 및 공공기관이 혼재되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반 시설

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 지역 규제

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 위험

임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없으나, 채권자 겸 임차인(주택도시보증공사)이 직접 권리 포기를 하였으므로, 등기부상 '인수'로 기재된 임차권에 대한 법적 검토를 철저히 해야 합니다. (다만, 확약서 제출로 위험은 크게 감소함)

6.2. 기타 위험 요소

향후 부동산 시장 변동에 따른 가치 하락 가능성이 있습니다.

지역 규제 사항(비행안전구역, 토지거래허가구역 등)으로 인한 재산권 행사 제약 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 주거 환경에 위치합니다.

가장 큰 특징은 선순위 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 점입니다.

감정가는 주변 실거래가 대비 높은 편이나, 신축 연식을 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 임차 보증금 미인수 (권리 포기 확약서 제출)

* 주거 지역 내 안정적인 입지

* 향후 개발 가능성 및 시세 상승 여력

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건 건물의 신축 연식을 고려할 때, 예상 입찰가는 185,000,000원 수준으로 분석됩니다.

이는 감정가(211,000,000원) 대비 약 87.7% 수준이며, 주변 실거래가를 반영한 시장 가격(약 168,000,000원)에 신축 이점을 가미한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.