나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30779 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 30-4 삼익세라믹아파트 109동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "창영초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 11층 건물 중 제1층 제101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 토지는 부정형토지로 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) ~ (11) 공히 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부천지원 2026타경30779 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 30-4 삼익세라믹아파트 109동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

1.2. 면적정보

토지면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

토지지분: 27.92㎡ (약 8.45평)

건물면적: 42.93㎡ (약 12.99평) - 전용면적 기준 (공급면적 미기재)

건물지분: 42.93㎡ (약 12.99평) - 전용면적 기준 (공급면적 미기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물정보

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 11층 건물 중 제1층 제101호

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

이용상태: 아파트

설비내역: 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비

1.4. 토지이용계획

형상 및 이용상태: 일단의 토지는 부정형토지로 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역

1.5. 감정평가 요약

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "창영초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재함.

차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

공부와의 차이: 없음.

임대관계: 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, "창영초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있음.

2.2. 교통

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 주변 환경

단지 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리는 2026년 4월 2일 접수된 심분기 채권자의 강제경매 개시 결정 등기임 (채권액: 10,228,292원).

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최인태

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 20일

* 확정일자: 2024년 10월 11일

* 배당신고일자: 2026년 5월 4일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인 최인태 씨가 존재함.

최인태 씨의 보증금은 150,000,000원이며, 차임은 0원임.

전입일자(2024-11-20)가 말소기준권리(2026-04-02)보다 선순위로, 대항력이 있음.

통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하나, 본 건의 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점은 추가 확인이 필요한 부분임. 임차인의 배당 요구 여부 및 배당 순위에 따라 인수 여부가 결정될 수 있음.

보증금 150,000,000원에 대한 인수 가능성을 염두에 두어야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주거 환경

주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있음. 학교와 공원이 인접하여 가족 단위 거주자에게 적합함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북서측 인근에 창영초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이함.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능함.

5.3. 교통시설

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 최인태 씨는 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 존재함. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 150,000,000원의 보증금이 온전히 배당되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 부동산 서류 누락

건축물표제부 요약 정보가 제공되지 않아, 건축물 현황 및 위반건축물 여부 등 상세한 확인이 필요함.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 소재지 근처에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 아파트로, 창영초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 주변 생활 편의시설 이용도 보통 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 150,000,000원의 보증금이 배당되지 못할 경우 낙찰자에게 부담이 될 수 있는 리스크가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 교육적 이점.

* 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 인접한 기본적인 주거 환경.

* 부천시 내 원도심 재개발 및 도시 정비 사업 추진 지역과 인접하여 향후 지역 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 218,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되며, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정됩니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 권리 관계, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 보다 상세한 시세 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.