나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502663 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 197-11 7층705호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천 도시철도 2호선 '시민공원역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천 도시철도 2호선 '시민공원 역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제705호로서, (사용승인일 : 2015.11.05) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강비설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서, 공동주택, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502663 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 197-11, 7층 705호

용도: 연립주택

감정가: 108,000,000원

토지면적: 11.96㎡ (약 3.62평)

건물면적: 30.37㎡ (약 9.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천 도시철도 2호선 '시민공원역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 '시민공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 본건은 인천지방법원의 강제경매 개시 결정(2026타경502663)으로 진행됩니다.

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502663)입니다.

채권액 총계는 120,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을구 5번, 김민호): 보증금 120,000,000원, 전입일자 2022.05.06, 확정일자 2022.04.27. 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 (정진호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.09.08. 본 임차인은 대항력이 있습니다.

특이사항 및 주의사항으로 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인이 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 유사 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 면적 약 43.33㎡, 2001년 준공 건물: 2026년 5월 4일, 8,200만원에 거래 (약 189만원/㎡).

* 면적 약 44.77㎡, 2012년 준공 건물: 2026년 5월 6일, 12,200만원에 거래 (약 272만원/㎡).

* 면적 약 44.4㎡, 1993년 준공 건물: 2026년 5월 4일, 9,000만원에 거래 (약 203만원/㎡).

본건의 건물 전용면적은 30.37㎡ (약 9.19평)으로, 비교 대상 매물들의 면적(약 43~44㎡)보다 작습니다.

해당 비교 사례들의 평균 면적당 가격은 약 221만원/㎡ 수준입니다.

이를 본건의 면적에 적용할 경우, 시장 가격은 약 6,700만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 108,000,000원으로, 면적당 가격은 약 356만원/㎡에 해당합니다. 이는 제공된 시세 정보 및 비교 사례들의 면적당 가격보다 상당히 높은 수준입니다.

본건은 2015년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 작은 면적의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있으나, 감정가와 시세 간의 큰 차이는 추가적인 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 '시민공원역' 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

건축물대장 상 용도는 공동주택으로 되어 있으며, 2015년 11월 5일에 사용 승인이 완료되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 명시된 임차인 정진호의 존재입니다. 이에 대한 권리관계 및 실제 인수 부담은 철저한 조사가 필요합니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보는 HUG(주택도시보증공사)의 개입으로 인한 복잡한 권리관계나 추가적인 절차가 발생할 수 있음을 시사합니다.

감정가 대비 인근 시세 정보의 차이가 상당하여, 낙찰 후 재산 가치 평가에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

주변에 혐오시설 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 소형 면적(30.37㎡)의 주거용 부동산으로, 역세권에 위치하고 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 제공된 시세 정보와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 특히 '대항력 있는 임차인(정진호)'의 존재가 불확실한 인수 부담을 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. HUG의 개입 또한 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인천 도시철도 2호선 '시민공원역' 역세권의 입지입니다.

2015년 사용 승인된 신축급 건물입니다.

잠재적 리스크 요인들을 명확히 규명하고 해결할 경우, 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 데이터를 바탕으로 산정한 시장 가격은 약 6,700만원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

이는 비교 사례가 본건보다 면적이 넓다는 점, 또한 본건의 '대항력 있는 임차인(정진호)'의 존재 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 여러 요인을 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가를 약 85,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 78.7% 수준입니다.

본 입찰가 산정은 현재 정보에 기반한 것이며, '대항력 있는 임차인'의 실제 인수 부담 및 HUG 관련 사항에 대한 추가적인 법률 및 현장 조사를 거친 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.