나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502634 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역(인천지하철1호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철1호선) 이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부 교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금199,000,000원 범 위 : 제3층 제301호 59.73㎡ 전부 임대차계약일자 : 2021년7월5일 주민등록일자 : 2021년7월29일 점유개시일자 : 2021년7월30일 확정일자 : 2021년7월29일 임차권자 : 고**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건명: 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 3층301호

용도: 오피스텔

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 8.36㎡

건물 면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 202,000,000원

사건번호: 인천지방법원 2026타경502634 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역(인천지하철1호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철1호선)이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 임차인 고 (주택도시보증공사)와 구민정씨가 존재합니다.

고 임차인은 보증금 199,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 7월 29일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

구민정 임차인은 보증금 0원, 차임 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차권(주택임차권)은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 기재되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

"특이사항" 및 "특수물건정보"에 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 199,000,000원이 인수될 가능성에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

"임차인 현황" 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 위 내용과 같이 복합적인 권리 관계가 존재하여 주의가 요망됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 간석동 지역은 인천지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 다수의 근린생활시설, 상점, 금융기관 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

"HUG 인수조건 변경, 선순위임차권" 명시 및 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 관련 기재로 인해, 임차보증금 199,000,000원의 인수 여부가 불확실하며, 이는 입찰 시 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 법규 관련 사항

토지이용계획 상 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함) 등에 해당되므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철역 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

다만, HUG 관련 특이사항 및 임차권 인수 가능성에 대한 복합적인 권리 관계가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 비용 산정이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

간석오거리역 인근으로 교통이 편리합니다.

일반상업지역 내 위치하여 상업 활동 및 개발 잠재력이 있습니다.

8.2. 고려 사항

임차인 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 확인 및 추가 비용 산정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례(2026년 5월 8일, 3층)에서 동일 면적(59.73㎡)이 199,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 202,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인 현황 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 권리 분석 상 인수 가능성이 잠재되어 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금이 없다고 가정하고, 최근 실거래가(199,000,000원) 및 감정가(202,000,000원)를 고려하여 보수적으로 산정합니다.

현재 시세 및 잠재적 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 189,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.