나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502627 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 377-2 홈유레카 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘시민공원역(인천 2호선)’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시민공원역(인천 2호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제12층 제1203호로서, (사용승인일 : 2017-07-26) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차타워 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502627 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 377-2 홈유레카 12층1203호 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 경인로325번길 9)

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원

토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.54㎡

건물면적: 84.04㎡ (약 25.42평)

건물 지분: 84.04㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2017-07-26

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘시민공원역(인천 2호선)’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시민공원역(인천 2호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 대체로 양호함.

* 인접 도로 상태: 본건은 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502627) 등기부채권 총액: 220,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 일반적인 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제로는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금액이 채권액과 일치합니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

* 주변 상업 시설: 주위에는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 상권 잠재력: 시민공원역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수하며, 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역 특성상 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 인천 2호선 시민공원역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 편의시설: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차타워 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 생활 환경: 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 이는 HUG가 채권자로서 경매를 진행하고 임차권 말소에 동의한 것으로 해석됩니다.

* 임차인 관련: 비록 임차인이 대항력이 없고 보증금 전액에 대해 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으며 인수 보증금 합계가 0원이지만, 권리관계에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

* 토지이용계획: 본 건은 일반상업지역, 방화지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인접한 곳에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 오피스텔은 인천 미추홀구의 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 생활 편의시설과 상업 시설이 잘 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다. HUG가 채권자로서 경매를 진행함에 따라 권리관계가 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 건물 자체도 2017년에 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 시민공원역(인천 2호선) 인근 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 명확한 권리관계: HUG의 채권자로서 진행하는 경매로, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 현대적 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신식 오피스텔입니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 및 상업시설이 혼합된 지역 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 212,000,000원을 기준으로, 인근 오피스텔의 시세 및 거래 동향을 고려할 때 (참고: 일부 오피스텔 매매가가 1.1억~2.9억 수준으로 다양한 가격대에 분포하고 있으며, 본 건과 유사한 면적대의 시세는 1.3억~2.9억 범위로 나타나고 있습니다.) 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 215,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 시장 상황 및 입찰 참여자 수를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.