나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502622 [1] 인천광역시 서구 검암동 670-5 태영하이츠빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 스톤코트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502622 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 670-5 태영하이츠빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 175,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지면적: 42.30㎡ (약 12.8평)

건물면적: 49.53㎡ (약 15.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 3층 302호

외벽: 스톤코트 마감 등

창호: 샷시 창호

준공년도: 2011년 4월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 인천 2호선 검바위역과 공항철도 검암역 등 더블 역세권으로 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2022년 8월 2일자 한국캐피탈의 가압류 (인천지방법원 2022카단104662)

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-24

* 확정일자: 2020-02-27

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 7번 주택임차권 등기가 확인되나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 2011-04-28 소유권보존 (전영미)

* 갑2: 2011-05-24 소유권이전 (문혜란)

* 을7: 2024-04-19 주택임차권 (홍원형, 125,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 2020-03-30 소유권이전 (김나윤)

* 갑4: 2022-08-02 가압류 (한국캐피탈, 21,831,385원) - 말소기준권리

* 갑6: 2023-01-10 가압류 (농협은행주식회사, 19,173,829원)

* 갑8: 2026-04-02 강제경매 (주택도시보증공사, 125,000,000원)

등기부 채권 총액: 166,005,214원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 연식 및 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (약 9.3평) 면적의 주택이 2026년 1월 9,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 1013만원)

* 72.87㎡ (약 22평) 면적의 주택이 2026년 1월 18,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 831만원)

* 62.67㎡ (약 19평) 면적의 주택이 2026년 1월 17,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 954만원)

평균 평당 시세는 약 933만원으로 산정됩니다. 본 건의 전용면적 49.53㎡ (약 15평)을 기준으로 환산 시, 대략 1억 4천만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 본 건의 감정가 1억 7,500만원보다 낮은 수준입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 대인고등학교 인근에 위치하며, 초중고 학군이 우수합니다.

* 생활편의시설: 대형마트, 병원, 상업시설 등은 인근 검단이나 계양 지역의 인프라를 이용할 수 있으며, 검암동 내에도 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 공항철도 검암역, 인천 2호선 검바위역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 시설

본 건은 4층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조이며 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 상태는 통상적인 수준으로 판단됩니다.

5.2. 토지 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 형상이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 그 효력 기간은 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있습니다. 현재 시점(2026년 9월)에서는 허가 구역 지정이 만료되어 국내 거주자에게는 별도의 거래 허가가 필요하지 않습니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한정적 적용)

6.2. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, 임차인 현황에도 HUG가 확인됩니다. 그러나 해당 임차권은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위이고 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 잔여 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건이 양호하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 권리분석 결과, 인수할 권리 및 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 감정가 1억 7,500만원 대비 최근 실거래가를 고려할 때 시세 차익 실현 가능성이 높습니다. 토지거래허가구역이었으나 현재는 효력 기간이 만료되었습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 시세보다 감정가가 높아 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 검암동의 우수한 교통망과 주거 환경은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 무권리 낙찰 가능성: 권리 분석 결과 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 평당 약 933만원을 기준으로 본 건의 전용면적 49.53㎡ (약 15평)에 대한 적정 시세는 약 1억 3,995만원으로 산정됩니다.

감정가 1억 7,500만원과 시세 1억 4,000만원 사이의 가격대를 고려하여, 경쟁을 감안한 최적 입찰가는 1억 4,800만원으로 제안합니다. 이는 시세보다 높지만 감정가보다는 낮아 합리적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.