나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60825 [1] 경기도 파주시 목동동 842 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.04.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 '청암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 단독(다가구)주택, 주상복합건물, 각종근린생활시설, 각급학교, 근린공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 다가구주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 16m, 남서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구), 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 (파주운정지구). 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내)) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

*PVC사이딩조 건물 약 16㎡ *판넬조 판넬지붕 건물 약 2㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로 외벽은 석재붙임 및 일부 치장벽돌붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 3층 건물 내에 다가구(5세대)가 거주하고 있으며 층별 이용상황은 다음과 같습니다. 1층 101호: 방(3), 거실, 주방, 욕실(2), 발코니, 현관 2층 201호: 방(3), 거실, 주방, 욕실(2), 다용도실 현관 2층 202호: 방(3), 거실, 주방, 욕실(2), 발코니, 현관 3층 301호: 방(2), 거실, 주방, 욕실(2), 다용도실, 현관, 다락 3층 302호: 방(2), 거실, 주방, 욕실, 발코니, 다용도실, 현관, 다락

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스난방설비, 옥내주차장 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

1층: 발코니 2.7㎡ 2층: 발코니 4.5㎡ 3층: 발코니 4.5㎡, 다락90.6㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 목동동 842에 위치한 다가구주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60825 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 1,162,564,600원입니다.

토지 면적은 253.10㎡ (약 76.57평)이며, 건물 면적은 364.56㎡ (약 110.28평)입니다.

건물 제시외 면적은 102.30㎡ (약 30.95평)이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 최OO입니다.

특이사항으로는 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 '청암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 단독(다가구)주택, 주상복합건물, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.

본건 토지는 사다리형의 평지로 다가구주택의 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 노폭 약 16m, 남서측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역(파주운정지구), 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합니다.

주변에 특정 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 최OO입니다.

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 금촌농업협동조합의 근저당(을5, 토지)으로, 채권 최고액은 351,000,000원입니다.

이 외 다수의 소유권 이전 등기가 존재하며, 말소 예정인 채무로는 근저당 351,000,000원, 강제경매 220,000,000원 (채권자: 최우석) 등이 있습니다.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 금촌농업협동조합의 근저당(을1)이며, 채권 최고액은 351,000,000원입니다.

건물 등기부상 말소 예정인 권리로는 주택임차권 (최우석 225,000,000원, 장신애 295,000,000원), 강제경매 (최우석 220,000,000원) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 토지 351,000,000원, 건물 871,000,000원입니다.

임차인 현황 및 권리분석:

모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 안서휘: 보증금 17,000,000원, 차임 800,000원, 전입/확정 2025-03-21, 배당신고 2026-04-30.

* 유은정: 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-12, 확정 2023-12-19, 배당신고 2026-05-08.

* 유창민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-12.

* 이연희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-02.

* 장신애: 보증금 295,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-08-16, 배당신고 2024-09-13.

* 전영선: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-10-27, 배당신고 2026-04-29.

* 최우석: 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-03-28, 배당신고 2025-02-18.

* 함정자: 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-03-28, 배당신고 2025-02-18.

* 함정자: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-05-12, 배당신고 2026-06-12.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 개요는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 파주시 목동동 지역은 대단위 아파트 단지와 단독(다가구)주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 각급 학교와 근린공원이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 각종 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

이는 다가구주택의 임대 사업 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 청암초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 있어 도심 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 근린공원이 있어 여가 활동을 즐기기에도 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))'으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위 시 문화재 관련 규제나 제한이 발생할 수 있습니다.

또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 특정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 동안 외국인 등의 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

건물 제시외 면적이 102.30㎡ (약 30.95평)에 달하며, 이는 본 경매 물건에 포함되어 일괄 매각되지만, 관련 법규 준수 여부 및 추가적인 관리 비용 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

건물 내 다가구(5세대)가 거주하고 있으나 임대관계 등이 미상인 점은 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있는 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주운정지구 내에서 주거지로서의 가치가 높다고 평가되는 지역에 위치한 다가구주택입니다.

주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 다수의 임차인이 존재하나 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있습니다.

감정가 대비 시세 조사 및 철저한 현장 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 제시외 건물 및 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

파주운정신도시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 주택 수요 증가가 예상됩니다.

다가구주택으로서 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있으며, 다수의 임차인을 통해 수익률 관리가 가능합니다.

건축물 철근콘크리트 구조 3층 건물로, 비교적 신축에 해당하여 향후 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확한 편이며, 명도 완료 후 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,162,564,600원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 본 건 건물의 내부 상태, 임대료 수준, 공실률 등 실제 수익률 분석

* 명도 소요 기간 및 예상 비용 산출

* 각종 세금 및 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등) 고려

* 토지이용계획상의 제한사항(역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역) 및 제시외 건물 관리 관련 비용 추정

본 보고서에서는 위 요소를 종합적으로 반영한 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 전문가의 도움을 받아 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.