나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60845 [1] 경기도 파주시 법원읍 법원리 591-3 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 「법원2리 마을회관」 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완만한 경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(파주이이유적500미터이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60845 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 법원리 591-3, 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 74.38㎡ (약 22.5평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 '법원2리 마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 교통상황 역시 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 완만한 경사의 사다리형 토지로서, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 5월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을13)으로, 금액은 55,680,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(각종 가압류, 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리상의 부담 없이 본건을 취득할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 제공된 등기부요약에서는 지상권이 확인되지 않습니다. 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: BA , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-14, 대항력 없음

* 임차인: GA , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-14, 대항력 없음

* 임차인: LU , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-14, 대항력 없음

* 임차인: SA , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-14, 대항력 없음

* 임차인 관련 주의: 상기 임차인들은 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있고, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 명도는 가능할 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 260,733,312원 (참고용)

1.3. 상권분석

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리에 위치하며, 주변이 단독주택, 소규모 창고, 농경지 등이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 따라서 상업 시설이 밀집한 도심 지역과는 거리가 있으며, 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근에서 쉽게 찾아보기 어려울 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태: 공부상 및 현황상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급·배수, 소화, 난방 설비 등이 구비되어 있어 일반적인 주거 생활이 가능합니다.

* 주변 환경: 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(모든 구역)으로 지정되어 있습니다.

* 역사문화환경보존지역(파주이이유적 500미터 이내)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 매수자에 한정되는 규제일 수 있습니다. (일반적인 내국인 개인의 주택 취득 시에는 해당되지 않을 가능성이 높습니다. 정확한 내용은 관할 관청에 확인 필요.)

* 지상권 관련: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 실제 존재 여부 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해서는 본건 인근에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 법원읍 법원리에 위치한 다세대주택으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 권리관계가 비교적 깨끗하며, 임차인 또한 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 건물은 2011년 사용승인을 받아 비교적 최신 축에 속합니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)과 등기부상 미확인된 지상권 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로, 권리상 안전한 투자가 가능합니다.

* 무잉수 임차인: 대항력 없는 임차인이 보증금 '0원'으로 파악되어, 명도 부담 및 금전적 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 목적 적합: 주변 환경이 조용하여 안정적인 주거 생활을 원하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 50㎡)의 다세대/연립주택이 2026년 7월 4,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 해당 물건은 건축연도(1989년)가 오래되었습니다.

* 본건은 2011년 사용승인(2013년 사용승인일)으로 비교적 최신 축에 속하며, 건물면적은 51.00㎡ (약 15.4평)입니다.

* 2026년 2월에는 76.29㎡(약 23.08평)의 다세대주택이 7,000만원에, 2026년 3월에는 72.63㎡(약 22.00평)의 다세대주택이 10,000만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가 8,100만원은 51.00㎡ 면적과 최신 건축 연도를 고려할 때, 주변 시세 범위를 벗어나지 않는 수준으로 판단됩니다. 인근 유사 면적 및 건축 연도를 고려 시, 현재 시세는 약 7,000만원에서 8,500만원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수할 보증금은 0원입니다.

* 최초 감정가는 81,000,000원이며, 첫 경매 시 최저 입찰가는 감정가의 70%인 56,700,000원부터 시작합니다.

* 현재 추정되는 시장 가치와 권리관계를 고려할 때, 7,500만원에서 8,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 유찰 시에는 가격이 조정될 수 있으므로, 입찰 참여 시에는 추가적인 시장 조사와 함께 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.