나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70693 [1] 경기도 의정부시 호원동 460-13 엘리시아 2층 209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 전철 1호선 '망월사역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 전철역, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역 등이 소재하고 있는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/지상20층 건 내 제2층 제209호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문) 창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 7필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 '평화로'를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 상대보호구역(신흥대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수 원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역 (평화로)) 기호(2) : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(신흥 대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 기호(3) : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(신흥 대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 기호(4) : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(신흥 대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 기호(5) : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(신흥 대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 기호(6) : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(신흥 대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 기호(7) : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(신흥 대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 내부의 관리상태에 따른 하자발생 여부 등 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70693 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 호원동 460-13 엘리시아 2층 209호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공년도: 2018년

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.23㎡ (토지지분: 4.228㎡)

건물면적: 23.25㎡ (건물지분: 23.249㎡)

전용면적: 약 7.03평 (23.25㎡)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 호원동 소재 전철 1호선 '망월사역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 전철역, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 망월사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측의 '평화로'를 통해 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 상대보호구역(신흥대학), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 압류(체납징세 과-티53250)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

* 임차인: 손유경

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-12-08, 대항력: 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이지수)

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-29, 확정일자: 2020-12-03, 배당신고일자: 2023-07-17, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부등본상 주택임차권(이지수) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등은 모두 말소 대상입니다. 주택도시보증공사는 신청 채권자로서 임차보증금 반환 채권을 양수한 후 우선변제권을 승계하였으나, 대항력은 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로 낙찰자는 인수하는 보증금이나 부담 없이 깨끗한 등기부로 소유권을 이전받게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 소재한 호원동은 망월사역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 확보될 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에는 신흥대학(현 경동대학교)이 소재하고 있으며, 망월사역 주변으로 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다양한 근린생활시설, 마트, 병의원 등이 망월사역을 중심으로 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 호암초등학교, 회룡초등학교, 부용중학교, 호원중학교, 호원고등학교, 신한대학교(구 신흥대학교) 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통망

1호선 망월사역 역세권으로 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 동부간선도로, 제1외곽순환고속도로 등 광역 교통망 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 상태

감정평가서 요약에 따르면 "내부의 관리상태에 따른 하자발생 여부 등 유의 바람"이라는 문구가 있습니다. 이는 내부 마감재의 노후화 또는 관리 소홀로 인한 하자가 발생할 수 있음을 시사하므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건이 속한 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 복합적인 용도 제한 및 관리 계획이 적용됩니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 호원동 망월사역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 모든 권리 관계가 경매 절차에서 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 최근 실거래가 정보와 감정가를 비교했을 때, 적절한 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 1호선 망월사역 초역세권으로 서울 및 수도권 접근성이 탁월합니다.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 최근 실거래가 양호: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 기준으로 보았을 때, 본 건은 2024년 8월 27일에 95,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 감정가 92,000,000원과 비교했을 때, 본건의 시세는 감정가를 상회하는 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 실거래가 수준과 적절한 경매 프리미엄을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

경쟁 강도 및 현장 조사 결과를 바탕으로 하되, 약 95,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 전략적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

입찰 예정가는 95,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.