나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50436 [1] 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "강동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인:2020.02.06) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 오피스텔(방1,거실,주방,욕실,보일러실,현관)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 5필 일단으로 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<천호동163-15> <천호동163-16> 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,도로(2025-07-03)(접합),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역변경(자세한사항은국방부고시2025-36호참조))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독다가구연립다세대아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호). <천호동163-19> <천호동163-20> <천호동163-39> 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역변경(자세한사항은국방부고시2025-36호참조))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독다가구연립다세대아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 장여정)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50436 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 257,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 8.44㎡ (약 2.55평)

건물면적: 27.46㎡ (약 8.31평)

제시외 면적 (토지/건물): 0.00㎡

1.3. 건물정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제503호

사용승인일: 2020년 02월 06일

건축물대장상 주요 용도: 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등 혼합

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로

본건은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변시설

지도 상으로 확인한 결과, 본건 인근에는 대규모 주거단지 및 상업시설이 밀집해 있으며, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건

일괄매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 06월 03일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액: 1,941,750,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

주택도시보증공사(양도 전 임차인: 장여정)로부터 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 임차인은 보증금 236,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 02월 28일, 확정일자는 2022년 02월 07일입니다. 등기부등본상 임차권은 말소 예정으로, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권(을3, 말소), 가압류(갑3, 말소기준권리), 압류(갑4, 말소), 강제경매(갑5, 말소) 등이 기재되어 있습니다. 총 등기부채권액은 2,177,750,000원입니다.

3.5. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없고, 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치한 오피스텔 밀집 지역으로, 주변 주거 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 상권 잠재력

다양한 주거 형태와 근린생활시설이 공존하여 배후 수요가 풍부하며, 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다. 인근에 병원 등 의료시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경', '공동담보'와 같은 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없으나, 만약의 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 토지이용계획 제한사항

토지이용계획 상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등)이 있으나, 오피스텔 용도상 큰 문제 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다. 권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 및 실거주용으로 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 강동역 역세권의 뛰어난 입지

* 2020년 준공으로 비교적 신축인 오피스텔

* 임차인 대항력 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮음

* 주변 아파트 및 오피스텔 단지 형성으로 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보에 따르면, S.I 팰리스의 전용면적 41.9㎡ (약 12.67평)가 2025년 5월 13일에 28,400만원(284,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 257,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 산정 근거

본건은 인수되는 임차보증금이 0원으로, 권리관계상 특별한 부담이 없습니다. 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 투자 수익성을 고려한 예상 입찰가를 산정하였습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

보수적인 접근으로 감정가 수준을 고려하여 240,000,000원부터 260,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 270,000,000원까지도 고려 가능하나, 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

종합적인 권장 입찰가는 약 255,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.