나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4343 [1] 서울특별시 영등포구 여의도동 45-13 포레스텔빌딩 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도역 5호선" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재한 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "여의도역"이 소재하는 등 제반교통조건은 양호함.

건물의 구조

철근콩크리트조 평스라브지붕 15층건 내 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 1999.05.25.) 외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등. 창호 : 섀시 창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 기계식주차장 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단 가장형 평지로서 업무시설,일반음식점 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

45-13 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의) 45-17 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4343 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 여의도동 45-13 포레스텔빌딩 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 6,000만원

토지면적: 9.27㎡ (약 2.8평)

건물면적: 61.59㎡ (약 18.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도역(5호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재한 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "여의도역"이 소재하는 등 제반 교통 조건은 양호합니다.

본건 북동측으로 노폭 약 20미터 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 3월 31일 접수된 이춘방의 강제경매개시결정 (서울남부지방법원 2026타경4343) 등기입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 센투스

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원/월

* 전입(사업)일자: 2017-03-09

* 배당신고일자: 2026-04-14

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, 배당 절차의 진행에 따라 변동될 수 있으므로, 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제4층 제401호 (사용승인일: 1999.05.25.)

외벽: 석재붙임 및 페어글라스 마감.

창호: 섀시 창호.

이용 상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용 상태: 2필 일단의 가장형 평지로서 업무시설, 일반음식점 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 여의도동은 서울의 주요 금융 및 업무 중심지로, 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

지하철 5호선 여의도역 초역세권이라는 지리적 이점으로 인해 접근성이 매우 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 생활정보

주거 편의: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 편의: 지하철 5호선 여의도역을 통해 서울 전역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

여가 및 문화: 여의도 공원, 한강 시민공원 등과 인접하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 주식회사 센투스는 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없음을 의미하지만, 배당 절차의 최종 결과에 따라 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있으므로 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 노후화: 1999년에 사용승인된 건물로, 약 25년의 연식이 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 여러 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내에 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 여의도동, 여의도역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

건물은 1999년 준공되어 연식이 있으나, 핵심 업무지구 내 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

제공된 시세 정보를 바탕으로 할 때, 본건의 건물면적(61.59㎡)을 전용면적으로 가정할 경우, 감정가(3억 6,000만원)는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 여의도 핵심 업무지구와 인접하여 직주근접성이 뛰어나며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

교통 편의성: 지하철 5호선 여의도역이 도보 거리 내에 위치하여 서울 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

가치 상승 잠재력: 여의도 일대의 지속적인 개발 계획과 금융 중심지로서의 위상 강화로 인해 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

넓은 면적: 61.59㎡의 면적은 일반적인 오피스텔보다 넓어, 1인 가구 외에도 2인 가구 등 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 3억 6,000만원

최근 실거래가 분석 (유사 면적 오피스텔): 약 1억 5,800만원 ~ 2억 2,000만원 (28.7~31.98㎡ 기준)

본건 면적(61.59㎡)이 전용면적일 경우, 이를 기준으로 시장가격을 역산하면 약 3억 4,000만원 ~ 4억 1,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가(3억 6,000만원) 및 시장 조사 결과를 종합적으로 고려하여, 본건의 현 시세 기준 적정 예상 입찰가는 32,000만원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.