나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100595 [1] 서울특별시 서초구 우면동 696 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 '우면초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 자동차관련시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 남서측으로 노폭 약13미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(2013-12-20), 일반도로(2013-12-20)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구(2013-12-20)<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외물건 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일: 2014-06-23) 외벽: 석재붙임 마감 등 내부: 페인트 및 인테리어 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

자동차관련시설(사무소 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100595 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 우면동 696

용도: 자동차 관련시설

감정가: 8,435,978,200원

토지면적: 826.00㎡ (약 249.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 207.51㎡ (약 62.78평)

건물 제시외면적: 86.38㎡ (약 26.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 '우면초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접도로:

본건은 북측 및 남서측으로 노폭 약 13미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 일반도로로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 국민임대주택단지예정지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당됩니다.

추가적으로, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25.), 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 허가구역 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.10.1.~2026.12.31.)이 존재하여 향후 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2014년 10월 24일에 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 근저당권 감영종지분전부이전, 강제경매, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 신화여객운수(주)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 8,000,000원 (주의: 차임 금액이 일반적인 월세 수준으로 보기에는 매우 이례적이므로, 실제 계약 내용을 추가 확인해야 합니다.)

* 전입일자(사업일자): 1965년 01월 10일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 본 임차인은 대항력이 있어, 매수인이 보증금 1억원을 인수해야 합니다.

* 대항력 없는 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 09월 03일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금이 없으므로 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 정보 없음.

기타 권리사항:

* 등기부채권 총액(토지): 약 6,763,619,873원

* 등기부채권 총액(건물): 약 6,743,459,747원

* 상기 총액은 매각으로 소멸되지 않는 권리(인수되는 임차보증금 등)를 제외한, 채권자들의 총 채무액으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건은 서울 서초구 우면동의 준주거지역에 속하며, 주변으로 상업, 업무, 주거, 교육 시설이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 수요 기반이 비교적 안정적인 지역입니다.

주변 시설:

* 우면초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 다양한 상업 및 업무 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통 및 편의시설:

* 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경:

* 제공된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크:

* 대항력 있는 임차인 신화여객운수(주)의 보증금 1억원은 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자금액에 반영해야 합니다.

* 해당 임차인의 '차임 8,000,000원' 항목은 일반적인 월세로 보기 어려워, 정확한 계약 내용 및 특수 관계 여부 추가 확인이 반드시 필요합니다.

법적/규제 리스크:

* 다수의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 향후 토지 사용 및 거래에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규 및 지정 기간을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 상태:

* 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물에 대한 별도 명도 또는 철거 필요성이 있는지 검토해야 합니다.

* 건물 사용승인일(2014-06-23)로부터 약 12년이 경과하여, 건물의 전반적인 노후도 및 유지보수 상태를 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

물건 개요:

서울 서초구 우면동에 위치한 자동차 관련 시설로, 감정가는 약 84.3억 원입니다. 토지, 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

강점 및 약점:

* 강점: 서초구라는 우수한 입지, 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 잠재적 개발 가치, 양호한 교통 및 주변 환경.

* 약점: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 이례적인 차임 금액으로 인한 불확실성, 토지거래허가구역 지정으로 인한 규제 가능성, 제시외 건물 명도 문제.

1.7. 투자 포인트

가치 상승 요인:

* 서초구라는 우수한 입지 조건은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 자동차 관련 시설로서 특정 업종의 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가집니다.

잠재적 활용 가치:

* 현재 용도인 자동차 관련 시설 외에도, 준주거지역의 특성을 활용한 다양한 업종 전환 또는 복합 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거:

예상 입찰가는 물건의 권리관계, 임차인 인수 보증금, 건물의 상태, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액이므로, 이를 제외한 범위 내에서 합리적인 입찰가를 책정해야 합니다.

추정 금액:

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 상세한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 이례적인 차임 금액으로 인한 불확실성, 토지거래허가구역 지정 등의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리분석, 현장 조사, 유사 물건 시세 등을 다각도로 검토 후, 감정가 8,435,978,200원에서 인수되는 임차보증금 1억 원을 제외한 금액 및 총 채권액(약 67억 원 이상) 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.